Об условиях и новых возможностях ипотечного кредитования рассказывает исполняющий обязанности президента Национальной ипотечной компании Сергей Иванович Постнов.
Что интересного происходит сейчас на рынке ипотечного кредитования России? Каковы результаты прошлого года и основные тенденции 2006-го?
2005 год был очень успешным для ипотечного рынка. Практически все основные игроки удвоили объемы выданных кредитов. Национальная ипотечная компания не исключение, рост объема выданных кредитов по сравнению с 2004 годом составил 225%, что не может не радовать. Думаю, что в 2006 году темпы развития ипотечного рынка как минимум не снизятся, а, скорее всего, увеличатся. Это, в первую очередь, связано с тем, что многие банки начали год со снижения процентных ставок и дополнительных расходов заемщиков, связанных с получением кредита.
Второй фактор – совершенствование технологии работы российских банков. Под руководством IFC ипотечное сообщество готовит ряд инициатив, которые позволят стандартизировать банковские процедуры и документы (например, формы кредитных договоров, закладных и пр.), что упростит процесс регистрации сделок и переуступки закладных и послужит, по нашему мнению, мощным толчком к развитию ипотечного рынка.
Вопрос высоких дополнительных расходов, возникающих при оформлении ипотечного кредита, довольно остро стоит перед многими потенциальными клиентами банков. Какова ситуация в вашей компании?
Как всегда, медаль имеет две стороны. С одной стороны, относительно высокие дополнительные расходы заемщика, с другой – диверсификация доходов банка (на процентный доход и комиссию). Западная практика свидетельствует о том, что примерно 30% своих доходов банки получают именно за счет комиссий, тем самым защищаясь от колебаний процентного дохода, который связан, в свою очередь, с колебаниями процентных ставок. У нас, к сожалению, еще с советских времен сложилось представление, что для физических лиц в банке все делается бесплатно, только проценты по вкладам начисляются. Поэтому, следуя стереотипам мышления, многие игроки сейчас идут по пути максимального снижения банковских комиссий, привлекая тем самым клиентов. Процессом заинтересовалась ФАС, которая считает, что банки прячут свои комиссии от заемщиков. А теперь подумаем: какой банк более устойчив – тот, который диверсифицирует свой бизнес, или тот, который зависит исключительно от процентного дохода? Это так, западная теория… Российская действительность несколько иная...
Давайте посмотрим, из чего складываются дополнительные расходы? Особо "продвинутый" клиент понимает, что основная масса дополнительных расходов связана с необходимостью защитить заемщика и его семью от непредвиденных рисков. Для этого существует обязательное страхование жизни, титула и имущества. Для сравнения: на Украине банки не страхуют данные риски. У нас же в случае, если с заемщиком что-то происходит, его семья защищена от утраты приобретенной недвижимости.
В Национальной ипотечной компании есть уникальный вид страхования – мы обязательно страхуем временную нетрудоспособность клиента.
В случае если вы сломали руку или ногу и довольно продолжительное время (4--5 месяцев) находитесь на больничном (который оплачивается из расчета не более 15 000 рублей независимо от вашей зарплаты) и при этом вам нужно платить банку по ипотечному кредиту, допустим, $500 в месяц... Как быть в этом случае? Страхование временной нетрудоспособности позволит вам спокойно пережить эту непредвиденную ситуацию, т. к. страховая компания будет все это время оплачивать ваш ежемесячный платеж. Поэтому банк, прежде всего, ратует за защищенность своего клиента, чтобы избежать ситуации, в которой встанет вопрос о взыскании заложенной квартиры.
Также напомню, что в комиссии, взимаемые банком, входят расходы на юридическую проверку приобретаемой заемщиком квартиры. Наша компания очень щепетильно относится к выбору квартиры, покупаемой с использованием кредита, гарантируя каждому клиенту уверенность в юридической чистоте покупаемой недвижимости.
Не менее важный вопрос – возможность подтверждения клиентом своих доходов. Ведь если кредит превышает сумму в $120 тыс., заемщик должен подтвердить совокупный доход семьи на уровне $4000 в месяц. И это является серьезным препятствием для многих наших потенциальных клиентов?
Да, это действительно препятствие. Не каждая вторая семья имеет такой доход, и даже не каждая третья. В январе мы разработали уникальный кредитный продукт "Комната плюс". Смысл этого кредитного продукта в следующем: у семьи уже есть какая-то недвижимость, например, одно- или двухкомнатная квартира, и есть желание улучшить жилищные условия, переехав в большую квартиру. В таком случае нашему заемщику нужно прокредитоваться только на разницу в стоимости между его старой и новой квартирой.
Допустим, разница составляет $35--40 тысяч – соответственно, доход, который нужно подтвердить для получения этой суммы, значительно меньший и составляет порядка $1400 в месяц на семью, что уже ближе к реалиям московской жизни. Та же ситуация с коммунальными квартирами: человек владеет двумя комнатами и хочет купить ещё одну. В этом случае, воспользовавшись кредитом "Комната плюс", не нужно иметь денежных накоплений, т. е. первоначальный взнос фактически отсутствует. "Комната плюс" – кредит на желаемый плюс.
Если бы вы оказались по другую сторону "баррикад", т. е. стали бы клиентом, который выбирает для себя ипотечный кредит, что бы вы стали делать в первую очередь, на что опирались бы при принятии решения?
Я бы рекомендовал начать с просмотра сайтов основных игроков ипотечного рынка. Затем обзвонил бы эти банки, а может быть, даже посетил офисы для личной консультации. Нужно понимать, что сейчас основные условия по ипотечным кредитам примерно одинаковы. И, на мой взгляд, немаловажным моментом является отношение к клиенту, т. е. насколько комфортно человек ощущает себя в общении с представителями банка, тем более что общаться вам придется лет 10. Это почти как... жену выбрать!
Как вы оцениваете перспективы развития ипотечного кредитования в России?
Перспективы замечательные. Только не нужно ждать бесконечного снижения процентных ставок и дополнительных расходов. Нужно приходить к профессионалам, общаться и делать свой выбор! Чтобы хорошо жить уже сегодня, каждый день, каждый час!
