По мнению Центробанка, сельскохозяйственные земли – это плохое обеспечение, а взяв их в собственность, банку придется заниматься её обработкой.
По словам вице-президента Сбербанка Максима Дегтярева, земля является самым привлекательным обеспечением из всего, что может находиться в собственности компании, работающей в аграрном производстве. По мнению председателя правления Национального резервного банка Антона Дорохова, у таких компаний только что и можно взять в залог, это землю: есть, конечно, еще и товар, находящийся в обороте, и техника, но она, как правило, лизинговая. Но и такой залог не радует банки.
По словам управляющего партнера аудиторской фирмы BEFL Владислава Новоселова, согласно установленным ЦБ правилам, на банки, чья работа связана с землей, накладываются более высокие обременения. А расчет резервов по кредитам осуществляется с учетом того, какова стоимость обеспечения, а земля, как актив с меньшей ликвидностью, не относится ни к первой, ни ко второй категории качества, а если в залог банк берет только землю, то он обязан создать резервы, не учитывая стоимость такого обеспечения.
Министерство сельского хозяйства обратилось к ЦБ с предложением по изменению нормативных документов, чтобы земли сельскохозяйственного назначения относились ко второй категории качества залога, рассказа. В настоящее время этот вопрос находится на обсуждении.
Но если земля, находящаяся в залоге, все же становится собственностью банка, то это только добавит ему проблем. Если грозит дефолт по кредиту, банки не берут эти земли в собственность, под активы непрофильного характера, находящиеся на банковском балансе, регулятор обязывает сформировывать резервы: в первый год – 10%, во второй – 20% и далее - до 50%.
В феврале прошлого года началось действие закона, повысившего штрафы административного характера за то, что земли сельхозназначения не используются. Юридическим лицам придется выплачивать штраф в размере 2–10% кадастровой стоимости участка, но не меньше 200 тыс. и не больше 0,5 млн рублей. Прежде на размер штрафа не влияла кадастровая стоимость участка, и он был равен 70–100 тыс. рублей.
Наряду с этим, согласно новому закону, владелец сельскохозяйственных земель обязан использовать их строго по назначению. Год назад принято решение об увеличении штрафов в том случае, если сельхозземля не используется. Государство имеет право забрать эти земли у лиц, нарушающих правила пользования.
По словам представителя Россельхознадзора, в плановом режиме – 1 раз в 3 года - проверяются и юридические лица, и индивидуальные предприниматели. Проверке подлежат специально выбранные участки земли, на которых более высока вероятность нарушений в виде их нецелевого использования или неиспользования. В прошлом году представители Росреестра совершили свыше 355 тыс. проверок и выявили 5190 фактов, свидетельствующих о нецелевом использовании земель, и за то, что нарушения не были устранены, закончены права на 60 таких участков.
По словам начальника управления реструктуризации активов банка «Возрождение» Светланы Масловой, благодаря закону, на владельцев земли сельскохозяйственного назначения наложены определенные обязательства, и мы заинтересованы в том, чтобы эти активы были как можно быстрее проданы.
По мнению Дегтярева, Сбербанк осуществляет прием непрофильных активов на свой баланс только в крайнем случае и стремится продать их в короткий срок, хоть и заверяет, что если земельные сельхозучастки оформлены в собственность так, как нужно и у них отсутствуют существенные пороки, то Сбербанк с охотой пример их в залог, поскольку это обеспечение - высоколиквидно и имеет понятное ценообразование. В Россельхозбанке до того, как принятые на баланс земли сельхозназначения будут реализованы, осуществляет их передачу в аренду сельхозпроизводителям, чтобы обеспечить их обработку согласно требованиям законодательства.
По словам руководителя дирекции продаж Российского аукционного дома Вадима Пирушина, продажа этих земель сопряжена со сложностями, особенно после того, как летом 2014 года в Государственную думу внесли проект закона, запрещающий перевод таких земель в другие категории, а регионы повсеместно ввели такой запрет. По этой причине банки, если и берут такие земли в залог, то преимущественно в составе конкретного аграрного предприятия. До недавней поры главными покупателями таких земель выступали девелоперы, переоформлявшие их в земли поселений и продававшие застройщикам уже по другой стоимости.
По словам заместителя председателя комитета Госдумы по аграрным вопросам Надежды Школкиной, государство признает наличие этой проблемы. Депутатами подготовлен законопроект и в настоящее время он согласовывается с заинтересованными ведомствами. И требования, прописанные в Земельном кодексе, касающиеся использования участков сельхозземли по целевому назначению, не будут применяться к банкам, получившим права на основе договора ипотеки (залога).
Законопроект призван убрать еще один барьер для кредитования под залог земли, которое, по мнению Дегтярева, является главным. Проблема – не в том, что особенного применяется при использовании таких земель, а в том, что основная земельная масса не оформлена в собственность: она или арендуется, или оформлялась с недочетами в документации. Если бы земля являлась собственностью аграриев, кредитование стало бы развиваться более активно. Депутаты выступают за расширение предмета ипотеки, чтобы он распространился на участки земель сельхозназначения, которые находятся собственности государства и муниципалитетов.
Документ допускает и то, что при заключении кредитных договоров залоговая стоимость участка из земель сельхозназначения будет соответствовать его стоимости по кадастру, но, если обе стороны будут согласны, её могут определить, ориентируясь на рыночную стоимость, которая не может быть меньше кадастровой.
Сегодня еще не достигнута определенность с дисконтом по залогу – по мнению банков, дисконт в 30% - слишком мал. Но нужно время для решения и этого вопроса.
