Поскольку произошло резкое подорожание ипотечных кредитов, они все меньше и меньше пользуются спросом.
Однако сейчас - самый благоприятный период для покупки недвижимости: вопреки девальвации, стоимость квартир практически не изменилась.
По информации. которую собрало Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), за истекший февраль произошло 33%-е сокращение выданных ипотечных кредитов. По сведениям Объединенного кредитного бюро (ОКБ) картина на самом деле еще более пессимистична — минус 72%. При этом стоимость недвижимости в рублях в Москве за истекшие полгода практически не претерпела никаких изменений.
Остановка рынка ипотечного кредитования вызвана высокими ставками. По словам директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, в течение первых 2-х месяцев 2015 года наблюдалось 20-30%-е сокращение спроса на ипотечные кредиты в сравнении с таким же периодом прошлого года именно в связи с увеличившимися ставками.
С этим мнением согласен и начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов, считающий, что это связано, в первую очередь, с ростом ставок по кредитам после того, как в декабре Центробанком до 17% была повышена ключевая ставка.
Если ознакомиться с данными Центра исследований и аналитическими сведениями ГК «Бюллетень недвижимости», то с сентября 2014 года к февралю 2015 года среднее значение месячной ставки по кредитам на покупку жилой недвижжимости на вторичном рынке выросло до 19,3% (прежнее значение - 13,18%.
Сравнительно низки ставки по ипотеке в государственных банках. Так, например, Сбербанк предлагает ставку в 15,5% с первоначальным взносом от 30 до 50% и при сроке от 10 до 20 лет. А в банке ВТБ24 применяют единую процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях в размере 15,95%.
На решение о взятии ипотечного кредита оказывают влияние не только ставки по нему, но и ситуация, складывающаяся на рынке недвижимости. Так, прошлогодний декабрь и январь 2015 годы девальвирующий рубль вызвал повышенный спрос на жильё.
По словам Анатолия Пысина, генерального директора Центрального департамента недвижимости, наблюдая стремительное изменение курса доллара, граждане, имеющие большие сбережения, попросту стремились сберечь их, а покупка американской валюты представлялась уже нереальной и лишенной всякого смысла. Вложение в недвижимость многие воспринимают как один из наиболее надежных возможностей для сохранения и даже умножения (с течением лет) своих активов. Спустя какое-то время после спада панических настроений, спрос уменьшился, уступив место избыточному предложению на рынке жилой недвижимости. Как следствие - снижение стоимости квартир: от декабрьских и январских максимальных цен индекс стоимости жилья снизился к март на 10%.
По мнению экспертов, не стоит ждать, что в дальнейшем цены снизятся еще. Ситуация может быть исправлена субсидированием 13%-й ставки по ипотеке в жилых новостройках — в минувшую пятницу состоялось принятие правительством соответствующей программы. Для получения компенсации между ставкой, действующей на рынке и 13%-й ставкой, допустим, в Москве, от заемщика потребуется оформление кредита не раньше 1 января
2015 года в сумме, не превышающей 8 млн рублей, с первоначальным взносом не меньше 20% (выдачей субсидии занимается банк).
По мнению Антона Павлова, это может стать причиной роста стоимости квартир в новостройках, а потом — и квартиры вторичного рынка. По ожиданиям ведущего аналитика Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Кирилла Кононова, если курс рубля будет сохранен на нынешнем уровне, то годовой рост стоимости (в рублях) жилья вторичного рынка составит не больше 5%. Больше - маловероятно, так как инфляция - высока, а реальные доходы населения снижаются, т.е. падает платежеспособность.
Какие же покупки сегодня доступны заемщикам?
К примеру, в прошлогоднем сентябре ежемесячные платежи при покупке 2-комнатной квартиры в доме периода «сталинской постройки» за 10 млн рублей при 15-летнем сроке кредитования (первоначальный взнос 30% и средняя ставка - 13,18% годовых) составляли порядка 89,4 тыс. рублей. Сейчас такая же квартира стоит 10,74 млн., а ежемесячные платежи могут составить около 128,9 тыс. рублей. Для сохранения ежемесячных платежей на сентябрьском уровне, заемщик вынужден искать квартиру более дешевую по стоимости - за 7‑8 млн рублей.
По мнению банкиров, пока лучше отложить ипотеку — ставка продолжит своё снижение. По прогнозам Павлова, ключевая ставка Центробанка к концу этого года снизится с сегодняшних 14% до 10‑12 %. По мнению Кононова (Газпромбанк), если ключевая ставка снизится, это вызовет снижение ставок по ипотеке с 3-месячным лагом. Некоторые банки быстрее отреагируют и тем самым раньше других привлекут новых заемщиков.
Однако по опасениям Тер-Аристокесянца, ожидание снижения ставок может спровоцировать рост цен на рынке недвижимости. Сейчас они более менее стабильны, рынок представлен хорошими предложениями. А при снижении ставок увеличится спрос, тем самым усложнив выбор хорошей квартиры. Если заемщик уже выбрал для себя подходящий вариант жилья и выплата ежемесячных платежей ему по силам, то не стоит откладывать покупку.
