Госдума не будет рассматривать поправки в закон об участии в долевом строительстве, которые обязывают застройщиков привлекать деньги дольщиков исключительно через банки. Как стало известно Ъ, думский комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам отклонил поправки. Впрочем, пока это мало что меняет на рынке новостроек: как показывают данные Федеральной регистрационной службы, по закону заключается не более 5% от общего числа сделок.
Федеральный закон Об участии в долевом строительстве... вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон обязывает застройщика при продаже строящегося жилья заключать договоры долевого участия, которые дают покупателю больше гарантий, чем ранее заключавшиеся договоры соинвестирования, и накладывают на застройщика ряд обязательств. В частности, застройщик не имеет права начинать продажи до оформления прав собственности или аренды на землю, а также получения акта разрешенного использования. Кроме того, за просрочку сдачи дома в эксплуатацию налагается штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за день просрочки.
Около месяца назад сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов внес в комитет Госдумы по кредитным организациям поправки, предполагающие, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и гарантирует возврат денег в случае неисполнения обязательств застройщиком. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство. По замыслу разработчиков эта мера должна уменьшить риски физлиц при покупке квартир в новостройках.
Но комитет отказался вносить на рассмотрение нижней палаты парламента поправки к 214-ФЗ о привлечении банков, сообщил вчера Ъ зампред комитета Павел Медведев. В соответствующем решении комитета (его копия имеется в распоряжении Ъ) отказ объясняется отсутствием заключения правительства РФ, что является нарушением ч. 3 ст. 104 Конституции РФ и ст. 105 регламента Госдумы. Впрочем, по словам господина Медведева, это не единственная причина отказа. В поправках говорится, что строительство дома идет на денежные средства участников долевого строительства, внесенные в депозит банков и иных кредитных учреждений, являющихся победителями конкурса, проводимого уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации . Законопроект предполагает, что привлекать средства граждан должны исключительно банки, выигравшие тендер, а мы считаем, что этим правом должны обладать все банки, работающие с физлицами , убежден господин Медведев. Рустем Шиянов подтвердил отказ думского комитета, но отказался рассказать, будут ли дорабатываться поправки и каким образом.
Впрочем, как показывают данные Федеральной регистрационной службы (ФРС), принятие поправок мало что изменило бы на рынке недвижимости, поскольку он фактически игнорирует закон О долевом строительстве . По данным управления ФРС по Москве, в столице ежемесячно заключается всего от 140 до 270 сделок по договорам участия в строительстве. При этом всего в столице ежемесячно регистрируется 4,5-7 тыс. сделок купли-продажи жилья. Договоры покупки жилья в новостройках по другим схемам не подлежат обязательной госрегистрации, поэтому данные о таких сделках в статистику ФРС не попадают. По оценке руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, число таких сделок примерно в три раза меньше количества договоров на вторичном рынке, то есть может составлять 1,5-2,3 тыс. По данным директора по маркетингу Агент 002 Ольги Побединской, это около 20% от числа сделок на вторичном рынке, то есть 900-1400. Таким образом, доля договоров по 214-ФЗ не превышает 10-20% от общего числа сделок по продаже квартир в новостройках. Контракт по схеме долевого участия можно легко расторгнуть и потребовать деньги обратно, а вернуть их не всегда реально они могут уже быть вложены в строительство , говорит топ-менеджер одной из девелоперских компаний. Он полагает даже, что нынешний показатель чересчур хорош для действующего закона . А председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский считает, что многих застройщиков останавливает необходимость уплаты НДС при регистрации договора. Директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании Комстрин Алексей Злобин указывает, что в такой ситуации дольщику ничего не остается, как соглашаться на заключение договоров по альтернативным схемам из-за более низких цен.
Среди альтернативных схем наиболее популярны вексельные схемы и заключение предварительных договоров аренды, говорит директор по маркетингу Агент 002 Ольга Побединская. Суть вексельной схемы в том, что дольщик приобретает вексель, стоимость которого равна стоимости выбранной квартиры, а по окончании строительства дома затем может не продавать вексель, а обменять на квартиру. При заключении предварительного договора аренды дольщик вносит деньги, а по окончании строительства застройщик обязуется заключить с ним договор купли-продажи квартиры.
