Жизнь удалась, зарплата подобралась к $2 тыс. в месяц, и наш читатель, молодой семейный человек, решил купить квартиру с помощью ипотеки, как бы смешно это ни звучало. Что дальше? Наверное, надо прислушаться к советам журналистов, риэлторов, банкиров. Все советы начинаются одинаково: сначала выберите банк, который вас устраивает, обратитесь туда и узнайте, дадут ли вам в нем кредит, и если да, то в каком объеме, и только после этого ищите квартиру. Вроде бы все без подвоха.
Действительно, трудно подобрать квартиру, не зная, на какую сумму рассчитывать. Или не очень трудно, но только в случае, если сумма кредита, который даст банк, не имеет для вас большого значения. Даст $120 тыс. добавите $30 тыс., а если предоставит $80 тыс. не беда, присоедините еще $70 тыс. Вопрос в том, зачем человеку, для которого $40 тыс. не вопрос , брать взаймы на простенькую двушку .
Да и какой продавец согласится ждать месяц, пока вы соберете документы, требуемые банком, пока банк одобрит вашу заявку, оценит выбранную вами квартиру, и риэлторы выйдут на сделку? Разве что раздать несколько тысяч в виде залогов Смущает, правда, расплывчатость формулировки выбрать банк по себе ( оптимальный , с наиболее подходящими условиями и т. п.). Очевидно, это означает, что банк: а) возьмет с вас меньшую общую сумму платежей и б) не преподнесет вам сюрпризов. Первое можно узнать из информационных материалов банка, второе из опыта общения с его представителями.
Банк, который возьмет с вас меньше
Возьмет меньше означает не только меньшую номинальную процентную ставку и меньшие дополнительные расходы, но и, что очень важно, тип платежа. Основных типов два аннуитетный и дифференцированный (есть и смешанный, но не будем усложнять).
При аннуитетном погашении вся сумма, которую вы должны выплатить банку за весь срок кредита (основной долг, или тело долга, а также проценты), равномерно распределяется на весь срок, допустим, по $800 в месяц. Но внутри этих $800 соотношение тела и процентов постоянно меняется: сначала вы платите почти исключительно проценты, и лишь к концу срока основную часть платежа будет составлять тело .
А теперь представьте, что вы взяли кредит на 20 лет, а через пять лет оказались банкротом или решили перекредитоваться, перейти в другой банк с более выгодными условиями. Окажется, что за пять лет вы погасили не четверть основного долга, а только 1/16 его часть. Иначе говоря, выплатив банку за пять лет $48 тыс., вы покроете только $6 тыс. основного долга (на самом деле и того меньше), все остальное было процентами банка.
Вы фактически ничего не получите после продажи квартиры с торгов, а если речь идет о перекредитовании, то начнете выплачивать долг практически с нуля. Если, конечно, решитесь уйти. Но ведь не уйдете. Поэтому, снижая процентную ставку для новых заемщиков, банк будет держать вашу ставку на прежнем уровне до последней возможности (или до первого скандала). В спорах с вами у банка будет убийственный аргумент: Сколько стоила квартира, когда вы покупали? А сколько сейчас? То-то же! Правильный ответ: Я квартиру не продаю, а расплачиваюсь за нее. То-то же!
От большого к малому
При дифференцированном погашении равномерно на весь срок распределяется только тело долга, а проценты начисляются от остатка. То есть по мере уменьшения остатка каждый месяц будет понемногу уменьшаться и сумма платежа. При этой форме погашения кредита до половины срока большую часть платежа составляют проценты, но вы, по крайней мере, равномерно гасите основной долг. И многих это успокаивает.
Главный недостаток дифференцированного погашения состоит в том, что в первое время ежемесячный платеж очень высок (условно в начале срока $1200, в середине $800, в конце $400). Это, во-первых, отсекает от кредита тех, кому доходы позволяют платить $800, но не $1200 (им приходится пользоваться аннуитетом). Во-вторых, из-за инфляции на $400, сэкономленных при аннуитетном погашении, сегодня можно купить больше товаров и услуг, чем на выигранные при дифференцированном $400 через 20 лет. С другой стороны, через 20 лет у активного молодого заемщика и зарплата будет значительно выше, и платежи, приближающиеся к $400, в последние годы будут почти незаметны.
Наконец, формула исчисления аннуитетного платежа несколько хитроумна. Это значит, что, например, по ставке в 12% аннуитетная формула может начислить такую же сумму общего платежа, какую пришлось бы заплатить при 13 14% дифференцированного платежа! Соответственно, взяв $100 тыс. под 12% дифференциала, вы сэкономите (в зависимости от срока кредитования) $10 20 тыс. и более по сравнению с его собратом 12% аннуитета.
Археологи, ау!
К сожалению, 99% банков работают по аннуитетной формуле. К счастью, в числе оставшегося 1% несколько региональных банков, крупнейший банк страны Сбербанк и входящий в десятку крупнейших Газпромбанк, которые наряду с аннуитетным практикуют и дифференцированный способ погашения кредита. По желанию клиента.
Честь им и хвала. Особенно последнему банку, поскольку он предоставляет долларовый ипотечный кредит под относительно невысокий процент (в то время как многие банки не предоставляют его вовсе) и не требует поручителей. Причем клиент вправе сначала выбрать аннуитетное погашение (оно позволяет взять больший кредит), а потом перейти на дифференциал.
Наш читатель, чья зарплата (абсолютно белая ) привязана к фиксированному курсу доллара, выбрал банк по себе . Собственно, для того мы и рассказывали об аннуитете и дифференциале, чтобы показать, что человек выбирал банк основательно. Фактически полюбил его еще до того, как переступил порог.
Сделал заявку и получил разрешение на кредит в $68,5 тыс. для покупки квартиры на вторичном рынке Подмосковья. Устно ему объяснили, что под условия кредита не подходят ветхие и аварийные дома, дома с деревянными перекрытиями, газовыми колонками и т. п. условия стандартные и хорошо известные. О том, что за $75 тыс. ($68,5 тыс. плюс 10% первоначального взноса) следует купить квартиру в монолитно-кирпичном доме в центре Реутова или Красногорска, речи не было.
Немного насторожило то, что менеджер настойчиво советовал воспользоваться услугами определенного агентства недвижимости ( и предложений у них много на нужном направлении, и услуги дешевые ). Что ж, левак и откат в числе смертных грехов не упоминаются. Заемщик позвонил в агентство. Выяснилось, что если добавить еще около $5 тыс., то подходят целых три предложения все в Раменском и окрестностях. Перезвонил наш герой менеджеру и пожаловался, что, мол, далековато и дороговато, попробует поискать квартиру сам. Ну-ну, сказал менеджер, вам решать. Успехов .
Нашел! В Малаховке, семь минут пешком от станции, кирпичный дом на возвышенности, фундамент сухой, третий этаж, балкон, бетонные перекрытия, центральное отопление, вода холодная и горячая, соседи в ответ на вопрос о перебоях с водой или электричеством троекратно крестятся: отродясь такого не случалось. И изюминка: алкоголиков и крамольников в доме нет, а соседка сверху бывшая учительница, что, согласно риэлторской примете, означает: не затопит, не спалит. Чистый воздух, сосны под окном это само собой. И всего за $75 тыс.
Оценщики банка определили рыночную стоимость квартиры даже выше, чем хозяин, $84 тыс. Позвонила риэлтор: На следующей неделе выходим на сделку . Как наш герой собирал недостающие деньги разговор особый. Кульминация упал в ноги любимой бабке, сняла старушка с книжки похоронные . Зажал он все это в потной ладошке и стал ждать.
Вторая часть Мерлезонского балета
Вскоре риэлтор позвонила еще раз: Свяжитесь с банком, что-то там не так . Связался.
Ах, вы. Да-да, сами не позвонили, забыли. Мы тут решили, что банк готов вам предоставить только $60 тыс.
Почему? Ведь вы же по зарплате рассчитывали! Вот ваше письмо-уведомление $68,5 тыс.
Не ту вы квартиру нашли. Неликвид.
Малаховка неликвид?!
Малаховка не город, а поселок.
Но ведь городского типа, 25 тыс. жителей. А в городе Сходне только 20 тыс. Я в энциклопедии смотрел!
Что вы говорите Как интересно!
Погодите! Так ведь в ближнем Подмосковье все районы в городские округа преобразованы!
Но все равно поселок. Это политика банка.
Когда вы кредит разрешали, вы про поселки ни слова не сказали!
Неужели?
Николина Гора, между прочим, вообще деревня.
Надо же!
Да в каком городе я за $75 тыс. квартиру найду рядом со станцией?
Могли бы подальше от Москвы поискать.
Подальше от Москвы это ликвид? На Фабричной под Раменским, что ли?
Вам решать. Или надо было сначала квартиру найти, а потом в банк обращаться.
???
Круг замкнулся
Все. Приехали. Деньги банку за рассмотрение заявки, оценщики, залог, отпуск на решение жилищного вопроса все коту под хвост.
Аннуитетный платеж. Дифференцированный. Номинальная ставка. Эффективная. Алгоритм действий ипотечного заемщика . Как выбрать банк? Корпоративная этика . Кодекс ипотечного кредитора . Ерунда это все. Есть контора, а в ней много маленьких служащих. И неважно, что это за контора Госдрямбрямсправка или частный банк с громким именем. Главное правильно построить отношения на определенном уровне. Если, конечно, речь не идет о политике банка. Впрочем, одно другому не противоречит.
