Ипотека: зимой и летом одни проценты

Банковские программы ипотеки загородной недвижимости за минувший год практически не изменились. Коррективы касаются лишь некоторого снижения процентных ставок, сокращения размеров первоначального взноса и снижения нижней планки кредитования. Число банков, стремящихся работать на ипотечном рынке загородной недвижимости, гораздо меньше, чем на остальных ипотечных рынках. И хотя за минувший год оно увеличилось в 2 раза, кредиты на приобретение загородной недвижимости по-прежнему предоставляют всего лишь два десятка банков. На сегодня доля ипотечных кредитов не превышает 3% в числе сделок (некоторые банки и вовсе называют цифру в 1%). Работу на рынке тормозит несовпадение интересов заемщиков и банков. Предлагаемые программы не соответствуют ожиданиям самих заемщиков. А банки, констатируя высокий спрос, жалуются на то, что соответствующих требованиям объектов на экспертизу поступает немного. Стандарт нам только снится Рынок загородного индивидуального жилищного строительства непрозрачен, на нем затруднена типизация построек. Поэтому и единого стандарта пригородного кредитования на рынке до сих пор нет. Одни банки ограничивают местоположение объекта 10 километрами от города, некоторые рассматривают объекты "в ближайших пригородах" - без точной формулировки. Некоторые кредиторы берут на себя проверку далеких от города объектов. "Мы рассматриваем в качестве залога дома во всей Ленобласти, а вот что собой представляет дом как ликвидная единица на рынке - укажут оценщик и стройэкспертиза", - считает Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка. Все кредиторы солидарны в том, что дом должен находиться в черте населенного пункта, чтобы была обеспечена возможность прописки и чтобы в нем имелись условия для круглогодичного проживания (канализация, водопровод, электричество, отопление). "Участок должен быть либо в собственности, либо оформлен в аренду, причем на срок не менее срока ипотечного кредитования, - рассказывает Светлана Климова, руководитель управления по работе с корпоративными клиентами ОАО "Балтийская ипотечная корпорация". - Дом тоже должен быть построен по правилам, то есть обязательно иметь бетонный, каменный либо кирпичный фундамент. По этим и многим другим причинам банки, работающие в этой сфере, нередко устанавливают кредитные лимиты. Они, в свою очередь, не устраивают потенциальных заемщиков, которым для покупки загородного дома требуются серьезные суммы". Деньги за риск Сравнивая условия кредитования на городском и загородном рынках, можно отметить разницу в так называемых дополнительных платежах. Структура платежей такая же (страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т.?п.). Но цены в среднем больше в 2 и более раза. Поскольку наряду с домом заемщик приобретает и землю, то риски связаны с необходимостью оформления прав и на нее. Заемщику надо оплатить комплекс страховок, которые тем не менее несколько отличаются от тех, которые он выплачивает при покупке квартиры. Например, по титульному страхованию он страхует не только дом, но и землю. Отличий по страхованию риска утраты жизни и трудоспособности заемщика нет. А вот что касается страхования имущества - еще одного риска, который требует страховки, то в среднем страхование имущества возрастает на 0,2%, а оценка дорожает на 4-6 тыс. рублей. Ближе к народу Зато требования банков к заемщику становятся все лояльнее, и некогда обязательные условия сегодня могут звучать как пожелания. Большинство банков уже готовы принимать во внимание серые доходы заемщиков и вырабатывают соответствующие формы его подтверждения: от справки за подписью руководителя до простого расчета средней зарплаты в отрасли, где трудится потенциальный заемщик. Правда, род занятий заемщика имеет значение. Некоторые банки практически не выдают кредит тем, кто живет на гонорары, - в этой сфере заработки могут быть велики, но нестабильны. В категорию "нежелательных заемщиков" могут попасть также работники казино и ресторанов, а также те, кто работает "с риском для жизни" (пожарные, работники МЧС и органов внутренних дел). Комментарий Вадим Осипов, управляющий петербургским филиалом АКБ "Абсолют Банк": "Та статистика, которая есть у нас, показывает, что 5% сделок уже сегодня приходится на кредитование коттеджей. Но есть и проблемы, которые не позволяют банкам полноценно работать с ипотечными программами: например, низкая ликвидность, достаточно небольшой спрос на вторичном рынке, ведь загородные коттеджи по сравнению с квартирами продать гораздо сложнее. Существуют и риски, связанные с различными процедурными вопросами, в частности с земельными отношениями. В связи с этими причинами мы вынуждены устанавливать высокий первоначальный взнос - на сегодняшний момент у Абсолют Банка он составляет 40%. Но я уверен, что в ближайшее время мы будем снижать первоначальный взнос под объекты, которые покупаются в рамках коттеджной застройки. Рынок развивается, технологии работы совершенствуются". Иван Плотников, начальник отдела кредитования строящейся и загородной недвижимости АБ "Газпромбанк": "Пока мы ориентируемся на предоставление кредитов в строящихся коттеджных поселках, это наше основное направление. Одиночных клиентов меньшее количество по сравнению с тем потоком, который идет от застройщиков. Но это не значит, что мы работаем только с определенными поселками, мы рассматриваем и одиночные заявки, просто в случае с поселком ускоряется заявка, потому что не нужны как проверка самого объекта (наличие всей необходимой разрешительной документации), так и проверка застройщика. Основная масса наших клиентов рассчитывает на приобретение объектов недвижимости в поселках бизнес-класса. Заявок на кредиты в элитных поселках практически нет, потому что для покупки в этом случае требуются очень большие суммы, и у лиц, которые хотели бы получить такой кредит, возникают сложности с подтверждением доходов".