Когда все этапы ипотечной сделки пройдены и вы, довольный новой квартирой безмятежно отдыхаете, не расслабляйтесь - подумайте о том, что будете делать, если вдруг нагрянет дефолт семейного финансового состояния.
Потеря работы - не катастрофа
Ипотечный кредит - долгосрочный вид банковского кредитования, рассчитанный на 10 - 20 лет. За этот немалый срок жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. Если вас, например, сократили на работе, то в первую очередь следует обратиться в банк-залогодержатель квартиры и, объяснив ситуацию, написать заявление на отсрочку уплаты платежей. В банках тоже люди работают, и после рассмотрения заявления кредитным комитетом, скорее всего, будет принято решение приостановить платежи на срок до 2 - 3 месяцев. Таким образом, у вас появляется время для того, чтобы найти новое место работы и возобновить ежемесячные выплаты по кредиту. Тут уж на диване лежать не стоит! Кстати, банки редко отказывают в подобной просьбе клиенту, поскольку легче приостановить платежи, чем начинать процесс реализации объекта залога. Поэтому до получения кредита лучше поинтересоваться у сотрудника банка, существует ли у них практика приостановки выплат по кредитам и как банк отнесется к такой просьбе.
Ветреный заемщик - находка для судебного пристава
В случае если заемщик решил больше не платить по кредиту или просто пожелал продать заложенную квартиру, прежде всего надо получить на это разрешение банка и оговорить с ним условия сделки, на которые согласится банк для продажи заложенного имущества.
Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита. Однако прежде чем брать кредит, надо очень хорошо подумать, взвесив и настоящие, и будущие финансовые возможности своей семьи. Ведь кредит берется на многие годы вперед.
Варианты погашения кредита
1. В момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя раскладываются в две ячейки. По итогам регистрации деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью) - вы, как теперь уже бывший заемщик.
2. Если банк не соглашается на вышеописанные условия, то продавец заложенной квартиры ищет покупателя, который готов будет погасить кредит и внести деньги в кассу банка, а разницу от оговоренной продажной стоимости квартиры заложить в депозитарий на обычных условиях купли-продажи недвижимости.
В последнем случае надо быть готовым найти покупателя, который пойдет на такие условия, предварительно обозначив стоимость квартиры ниже рыночной. Таким образом, когда все процедуры пройдены, банк должен будет написать официальное письмо-уведомление о том, что кредит вами погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находится под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог снимается и право собственности переходит к покупателю, как ничем не обремененное.
Не доводите дело до крайностей
Существует также вариант реализации жилья, если вы не платите по кредиту и не обращаетесь в банк за разрешением на реализацию заложенной квартиры. В этом случае банк направит вам официальное уведомление об обязательном досрочном погашении кредита. Ну а если вы отнесетесь к нему легкомысленно, банк-залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с законом.
И тут для вас начнутся форменные ужасы: после вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включатся судебные приставы-исполнители, которые опишут абсолютно все, находящееся в квартире, выселят вас, и квартира поступит на реализацию с торгов.
Во время этого процесса вы, взяв себя в руки, можете добровольно вывезти вещи, а также сами участвовать в аукционе.
Прежде чем начнутся торги по продаже квартиры, будет назначена ее стартовая стоимость, а в прессе опубликуют объявление о проведении аукциона. Правда, победивший на аукционе станет собственником квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности, оплаты кредита и издержек банку и, если будет необходимо, денежной разницы вам, как бывшему собственнику квартиры.
Конечно, на практике все это очень непросто, так как выписать зарегистрированного человека, для которого квартира - единственное место проживания, непросто. Но все эти моменты уже будет рассматривать суд до вынесения окончательного решения. А судиться вам вряд ли понравится - процесс этот долгий и тоже требующий определенных затрат( на услуги адвоката, например). Поэтому, если вы не можете или просто не хотите платить по кредиту, наш совет: не мучиться сомнениями и не скрываться от проблем, а сообщить о своем решении специалистам банка честно и открыто - вся необходимая информация и помощь вам будут предоставлены незамедлительно.
