Интервью с генеральным директором Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяной Никитиной.
Рост цен на жилье повлек за собой значительные изменения на рынке недвижимости. О том, как на них отреагировал ипотечный рынок, в интервью "РБК.Кредит" рассказала Татьяна Никитина, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости.
– Татьяна Ивановна, что сейчас происходит на ипотечном рынке?
– Сегодня сложилась несколько парадоксальная ситуация. Условия кредитования стали значительно благоприятнее, чем год назад. Семьдесят банков предлагают более 1000 ипотечных программ. Соответственно, из-за высокой конкуренции кредитные организации смягчают условия кредитования: снижают процентные ставки, увеличивают сроки и суммы выданных кредитов. Сегодня, приобретая квартиру по ипотеке, заемщики могут внести фактически любой первоначальный взнос (от 5%), а могут и не вносить никакой суммы. Еще год назад ипотека без первоначального взноса казалась в принципе невозможной. При этом банки стали лояльнее к заемщикам: многие из них устанавливают проценты по кредитам независимо от формы подтверждения доходов. Банки учитывают не только "серую" зарплату заемщика, но и "левую" прописку, то есть могут дать кредит человеку, который не прописан в данном регионе. Кредитные организации стараются упростить и процедуру оформления документов. К примеру, допускают указание в договоре заниженной стоимости недвижимости, что выгодно и для продавца квартиры, и, соответственно, для покупателя. Значительно сократились сроки рассмотрения заявки: сегодня банк может принять решение о выдаче кредита тому или иному заемщику за один-два дня. Однако, несмотря на все эти "послабления", нынешнюю ситуацию на ипотечном рынке можно охарактеризовать как неблагоприятную для заемщиков, поскольку стоимость жилья достигла очень высокого уровня. Так, если учесть, что однокомнатная квартира в Москве стоит минимум 130 тысяч долларов, то ежемесячные выплаты по кредиту при максимальном сроке 30 лет и минимальной ставке 9%, составят свыше тысячи долларов. Согласитесь, немногие могут похвастаться такой зарплатой. При этом надо еще на что-то жить и платить квартплату. Получается, что сегодня заемщику не составит труда найти оптимальную для себя программу кредитования, главное, чтобы доходы позволяли.
– Как повлиял рост цен на ипотечный рынок?
– После повышения цен число ипотечных заемщиков снизилось. Процентная ставка, как правило, не отпугивает тех, кому доходы позволяют купить квартиру. Сегодня большинство людей не может себе этого позволить, особенно если нет первоначального капитала. Зато увеличилось число ипотечных сделок, направленных на улучшение жилищных условий, то есть ипотеку стали брать те, кому нужны дополнительные квадратные метры.
– Есть мнение, что ипотека спровоцировала рост цен, так как больше людей смогли позволить себе купить квартиру.
– Доля ипотечных сделок в общей численности сделок купли-продажи еще настолько мала, что вряд ли правомерно говорить о том, что ипотека спровоцировала рост цен. Проблема в том, что спрос на квадратные метры в нашей стране год от года увеличивается, а предложение уменьшается, поскольку домов сегодня строится очень и очень мало. Сбалансировать соотношение спроса и предложения можно только путем увеличения последнего, то есть надо больше строить. В противном случае цены будут продолжать расти.
– Насколько право правительство, "выбрав курс" на снижение процентной ставки?
– Я считаю, что процентные ставки не являются компетенцией органов власти. Их задача – повышать уровень благосостояния народа. Правительство у нас намерено выдать к 2010 году миллион кредитов. Я не очень верю, что это возможно. По нашим подсчетам, количество выданных банками ипотечных кредитов увеличивается в среднем в два раза за год. За девять месяцев этого года в Москве было выдано свыше 10 тысяч кредитов. Московские кредиты составляют 4–5% от общего числа кредитов по России. Если провести небольшие расчеты, можно увидеть, что до миллиона мы не дотягиваем. Сегодня многие банки стараются увеличить объемы кредитования за счет развития региональной сети. Однако не все регионы одинаково активны. Хорошие показатели у тех районов, где благоприятная экономическая ситуация и есть потенциал роста, то есть, проще говоря, там, где у людей есть работа в настоящем и перспективы на будущее. Стабильная и хорошо оплачиваемая работа – союзник ипотеки. Я всегда говорила, что надо не доступное жилье делать, а доступную жизнь, тогда и жилье станет доступным.
– Будут ли ставки снижаться и дальше?
– Логика на самом деле проста: если доходы у людей будут расти, а процент инфляции будет снижаться, то ставки упадут. Соответственно, если доходы будут выше, а ставки ниже – больше людей будет брать ипотечные кредиты. Сегодня минимальная процентная ставка – 9%. Ставка рефинансирования – 11%. Пока не снизится ставка рефинансирования, ипотечные ставки не пойдут на снижение.
