Скоро условия ипотеки для потенциальных заемщиков будут более понятны и прозрачны. На самом деле это следствие того, что банки решили сами создать правила игры на ипотечном рынке, не дожидаясь законодательного регулирования от федеральных властей.
Сейчас ФАС рассматривает инициативу банков, которые предложили разработать Кодекс поведения на ипотечном рынке и стандарты выдачи кредитов, сообщила начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева. Согласно этому кодексу, в частности, банки обязаны будут сразу показывать эффективную ставку по ипотечным и потребительским кредитам и еще ряд условий кредитования, с которыми заемщик сталкивается, лишь подписав кредитный договор.
Особенно часто недобросовестную рекламу об условиях кредита банки дают в отношении потребительских кредитов, но и на ипотечном рынке таких рекламных "уловок" используется достаточно. ФАС уже завела несколько дел о нераскрытии информации обо всех комиссиях и сборах по финансовым услугам. Юлия Бондарева заявила, что эти моменты регулируются новым законом о рекламе, в котором есть статья, посвященная финансовым организациям.
В этой статье закона указано, что если услуга рекламируется, то должны быть раскрыты потребителю все уплачиваемые комиссии и сборы. Так что банки реально были вынуждены предпринимать меры по самоорганизации на ипотечном рынке, чтобы за них это не сделало государство, которое, как известно, может все так отрегулировать, что никому мало не покажется. Как заявил недавно один из градоначальников: "Читая каждый новый закон, я понимаю, как хорошо мы жили до этого".
Похоже, банкиры всерьез опасаются принятия закона "О потребительском кредите", который был разработан еще в июле 2005 года, однако не прошел даже первое чтение в Госдуме. К примеру, Константин Артюх, директор юридического департамента банка DeltaCredit, считает, нашего законодательства вполне достаточно, чтобы можно было работать цивилизованно. А другие участники рынка говорят, что сейчас на рынке уже наблюдается отказ от практики скрытых комиссий. Но в любом случае инициативу, застрельщиком которой была Международная финансовая корпорация (IFC) поддержало Агентство ипотечного жилищного кредитовании (АИЖК), Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) и Минэкономразвития.
игра на опережение
Игра на опережение действий государства в этой сфере предполагает добровольное присоединение банков к Кодексу. Насколько это облегчит жизнь заемщика?
С одной стороны, от того, что условия предоставления кредита станут более прозрачными, жизнь заемщика вряд ли сильно облегчится. От комиссий за предоставление кредита, обслуживание ссудного счета или других видов комиссии никто не откажется, ведь банк все равно должен покрыть свои расходы на привлечение денежных ресурсов и при этом еще не оставаться в убытке, считает Алексей Дружерученко, начальник отдела ипотеки АКБ "Электроника".
Снижая годовые процентные ставку по кредиту - а именно это происходит планомерно в течение 2006 года - банки тем самым теряют в доходности и должны придумывать другие пути поддержать свою рентабельность. При этом "от оборота" работать мало у кого получается, поскольку ипотечный рынок в столице развивается более медленными темпами, чем в провинции из-за высоких цен на недвижимость.
Но в любом случае ипотечное кредитование в этом году стало крупнейшим сегментом рынка розничного кредитования, достигнув объема $6,2 млрд, сообщается в исследовании "Розничное кредитование в первом полугодии 2006 года: время ипотеки", подготовленном "Альфа-Банком". Согласно данным исследования, ипотечный рынок в России вырос на 107% или $3,2 млрд., а сегмент кредитных карт вырос на 300% или $3 млрд. Сегменты автокредитов и потребительских кредитов с начала года выросли, соответственно, на 33% и 50%, а значит, банки, которые не хотят отставать от жизни, просто вынуждены переключаться на ипотеку.
С другой стороны, практика показывает, что как только любой сегмент рынка становится более прозрачным, а значит, понятным потребителю, на нем усиливается активность и вырастают обороты. Банковский сектор в российской действительности последних 15 лет становился "локомотивом" перевода теневых схем бизнеса в с "прозрачную плоскость". Так было и с валютными схемами, и со страховыми, и с зарплатными.
Это желание банков формализовать процесс выдачи ипотечных кредитов, отработать его до отточенности и сделать его таким образом более эффективным и менее дорогим на самом деле может серьезно облегчить жизнь заемщика. Перевод кредитования на конвейерную технологию, аналогичную западным схемах, где банкирам доступна практически любая информация о зарплатах и стоимости недвижимости, - вещь в общем-то неизбежная. Другой вопрос, когда она будет реализована.
строительная "серость"
Стать полностью прозрачными, особенно в части кредитов на квартиры в строящихся домах, банкирам будет мешать непрозрачность работы российских строителей. Большинство кредитов предоставляется на покупку жилья на вторичном рынке именно потому, что застройщики часто не могут предоставить на объект всю требуемую документацию. К тому же мало кто из девелоперов решился перейти на работу по 214 закону и продавать жилье по договорам долевого участия, намного чаще используются различные "серые" схемы.
По данным депутата РФ Александра Когана, в этом году в Москве на начало октября было заключено 619 договоров долевого участия, а в Санкт-Петербурге – 0. Очевидно, что ситуация улучшилась по сравнению с прошлым годом, однако поражает масштаб "серости" - ведь в Москве строится почти 5 млн. кв.м., а договора по закону заключены максимум на 60 тыс. кв.м. (или чуть больше 1% рынка).
Не радует ситуация и с предоставлением участков под строительство – за полгода в столице лишь 14 из 45 участков были предоставлены на аукционах, как это положено по закону. И возможность оспорить законность предоставления участков в остальных случаях сильно повышает риски для банкиров, которые соответственно или откажутся кредитовать квартиры в этих домах, или повысят ставки.
Но в любом случае понятно, что в этом году ипотека из некой дополнительной опции банков превращается в источник доходов. И банки сделают все возможное, чтобы рынок стал более прозрачным, в том числе и для потребителя. Как ни странно, именно в этом интересы и кредиторов, и заемщиков совпадают.
