Банки и брокеры завлекают клиентов многообразием ипотечных предложений: ипотека земельного участка, загородного дома, ипотека за один день, ипотека без первоначального взноса и так далее. Однако до сих пор очень трудно встретить короткое объявление: «ипотека комнат», а ведь именно этот тип недвижимости в последнее время стал самым доступным для жителей Москвы.
Столичные власти верят в будущее московских коммуналок. Несмотря на то что в Москве действует программа по их расселению, городское правительство не планирует полностью уничтожать коммунальные квартиры как тип городской недвижимости. «Ставить вопрос, чтобы полностью уничтожить коммунальные квартиры, не нужно. Это вряд ли возможно. Возьмите, например, Шерлока Холмса и доктора Ватсона – жили в коммунальной квартире, да еще и на чужой площади миссис Хадсон», – заявил в конце августа главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, коммунальные квартиры все равно в том или ином виде будут существовать, так как «никто ведь не знает, как повернется жизнь: сейчас ты живешь вместе с семьей, а завтра тебе нужно искать какое-то новое жилье». Однако рынок относится к этой проблеме по-другому.
Главные препятствия
Купить комнату по ипотечной схеме совсем непросто. «У некоторых банков есть такие программы, но широкого распространения они не получили. С одной стороны, нет достаточного спроса: очень немногие хотят и готовы брать кредит, чтобы купить комнату в коммуналке. Это не решение жилищного вопроса, а какой-то этап в процессе приобретения собственной квартиры. С другой – банки неохотно идут на кредитование комнаты как залога, так как залог должен быть ликвидным, а возможность продать комнату в коммуналке всегда зависит от соседей», – утверждает вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович.
Как говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, первым препятствием для банка является небольшая стоимость комнаты. По словам эксперта, банку проще оформить кредит на покупку квартиры стоимостью $100-200 тыс., чем «заниматься более мелкими кредитами». Учитывая рост цен на столичную недвижимость, популярность более крупных сделок неудержимо растет.
Следующей преградой для развития этого сегмента кредитования является строгость законодательства в отношении покупателей и продавцов комнат. «Дело в том, что в случае покупки комнаты в кредит и передачи в залог всей квартиры, на другие комнаты в квартире не распространяется положение федерального закона о залоге, что усложняет технологию сделки», – утверждает Игорь Жигунов. Иными словами, заемщик не может распоряжаться другими комнатами квартиры. В залоге у банка в действительности остается только доля квартиры.
Из последнего положения вытекает и еще одно препятствие, которое можно назвать основным, – это сложности при реализации комнаты в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. По закону выкупить комнату могут в первую очередь соседи по коммуналке. Причем если они откажутся это сделать, продавец не может реализовать комнату дешевле предложенной соседям стоимости. «Кредитор столкнется с тем, что при отчуждении объекта в качестве одних из контрагентов будут коммунальные соседи, а это опять означает усложнение ситуации и повышение рисков», – считает Игорь Жигунов. Из-за этих трех факторов, по его словам, покупка комнат «не является тем направлением бизнеса в ипотеке, который может в нынешних условиях являться столь массовым и значимым для банков».
Правило «последней комнаты»
Несмотря на сложность ситуации, на рынке существует весьма распространенный тип ипотечной покупки комнат. «Каких-либо законодательных запретов на предоставление кредита на покупку комнаты не существует. Ряд банков кредитуют заемщиков на покупку комнат, но с одним допущением: кредит выдается на «последнюю комнату» и в залог берется вся квартира», – рассказывает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По его словам, это кредитное учреждение также разрабатывает программу кредитования на покупку комнаты. «По-видимому, также как и другие банки, мы будем кредитовать «последнюю» комнату», – добавляет эксперт. «С законодательной точки зрения ипотека комнат возможна. На рынке есть программы банков, предусматривающие кредитование покупки комнат под их залог. Обычно это выкуп комнаты в квартире, когда вся квартира становится собственностью заемщика. Например, человек живет в 3-комнатной коммунальной квартире с семьей и занимает 2 комнаты. Ему нужен кредит на выкуп у соседа третьей комнаты, и тогда вся квартира будет в собственности заемщика», – соглашается Игорь Жигунов.
Однако на такие редкие покупки накладывается несколько ограничений. В частности, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних, а в качестве залога почти никогда не может выступать та самая «последняя комната». Например, по словам Игоря Жигунова, «Городской ипотечный банк не предоставляет кредиты на покупку комнаты под ее же залог, но возможен вариант – получить кредит под залог имеющейся недвижимости». В результате число желающих купить комнату по ипотечной схеме не так уж велико. «По программе «DeltaИнвест» в нашем банке можно под залог уже существующей квартиры взять кредит и приобрести комнату, однако таких желающих немного», – говорит Алла Цытович. Таким образом, ипотека комнат никак не развивается, и все меньше и меньше москвичей могут жить, как Шерлок Холмс и доктор Ватсон.
