На рынке загородной недвижимости последнее время наблюдается небывалый ажиотаж. Новых объектов появляется все больше, а цены уверенно растут. Уже привыкшие к мысли, что жилье можно приобрести в кредит, многие покупатели подмосковных коттеджей желали бы воспользоваться ипотекой. Однако банки пока не готовы предложить клиентам столь же привлекательные условия кредитования, как при покупке квартир.
Любопытно, что интерес к ипотеке при покупке загородной недвижимости в целом даже выше, чем при покупке городского жилья. По данным независимых исследовательских организаций на начало 2006 года, воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в Москве, были готовы лишь 8 % из тех, кто планировал приобрести жилье в течение ближайшего года. При этом, к примеру, по словам заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимира Яхонтова, сегодня возможностью ипотечного кредитования интересуется каждый второй клиент, покупающий подмосковный дом. А по оценкам компании «Сити-XXI век», в настоящее время с применением ипотечных механизмов совершаются около 5% покупок на данном рынке.
«В основном ипотека интересует клиентов, которые имеют собственные накопления в размере 500—600 тыс. долларов. Тем не менее, поскольку цены на загородную недвижимость за последний год значительно выросли, данная категория покупателей не может найти хорошее предложение в пределах этой суммы и вынуждены воспользоваться кредитом», — говорит руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. Также, по ее словам, наиболее часто заемщиками по ипотеке становятся покупатели коттеджей в поселках экономкласса и бизнес-класса, в то время как в элитном сегменте клиенты предпочитают покупать дома на собственные средства либо кредитоваться в дружественных банках.
Опрошенные эксперты также отмечают, что интерес к загородной ипотеке высок как на первичном, так и на вторичном рынке.
Как правило, банки предпочитают изначально сотрудничать с девелоперами, разрабатывая различные программы кредитования для покупателей коттеджей в том или ином поселке. По таким схемам, к примеру, работают Газпромбанк, «Абсолют Банк», Росбанк и ряд других. «Банки предъявляют серьезные требования к застройщикам, каждый проект должен быть максимально понятен, кроме того, необходимо наличие разрешительной документации, — отмечает Владимир Яхонтов. — Банки с осторожностью относятся к кредитованию загородного жилья, поскольку продукт может оказаться низколиквидным».
В случае загородной ипотеки достаточно много проблем возникает и с определением рыночной стоимости объектов. Четкие стандарты отсутствуют — каждый проект индивидуален, при этом, разумеется, учитывать столь субъективные факторы, как вкус клиента и мода на тот или иной стиль архитектуры, банкам не представляется возможным.
«Большие сложности существуют и с оформлением коттеджей по полной стоимости. Очень сложно найти продавца, который бы согласился указать в договоре купли-продажи полную стоимость дома. К тому же значительная часть современных загородных домов находится в собственности менее трех лет, из-за чего возникает проблема уплаты подоходного налога у продавцов», — рассказала специалист по ипотечному кредитованию корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Иванова.
Однако, несмотря на обилие вопросов, которые возникают к заемщикам у банков, участники рынка недвижимости полагают, что со временем загородная ипотека получит большее развитие. Как минимум, прогресс в развитии этого направления есть уже и этом году. «Программы, которые работали полгода назад, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости.
Но уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов (0—1 %), так и первоначальных взносов (10—20 %)», — замечает Сергей Махоткин.
