Ипотеку «уводят» в Ленобласть

В конце мая, в рамках подготовки II Петербургского ипотечного форума, группой компаний «Бюллетень недвижимости» был проведен круглый стол «Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства». Участники мероприятия – представители государственных и финансовых структур, риэлтерского, оценочного и страхового бизнеса собрались вместе, чтобы обсудить вопрос: почему ипотечные сделки на рынке загородной недвижимости – явление редкое? Причин тому было названо несколько. Во-первых, не следует забывать, что рынок кредитования загородной недвижимости начал формироваться совсем недавно: только с января 2005 года в законодательство внесены поправки, благодаря которым упростилась процедура ипотечного кредитования земельных участков и объектов, находящихся на них. Вместе с тем, по общему признанию участников, несовершенство законодательства является одной из основных проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости. В настоящее время Государственная Дума рассматривает закон, названный «дачной амнистией» и призванный улучшить ситуацию в этом сегменте рынка, однако сможет ли он реально улучшить ситуацию – покажет время. Не меньшую озабоченность вызывает и ситуация с юридическим оформлением объектов загородной недвижимости. Так, по словам генерального директора АН «Александр-Н» Сергея Сосновского, на сегодняшний день не более 10% из всех выставляемых на продажу объектов загородной недвижимости имеют правоустанавливающие документы, необходимые для проведения ипотечной сделки. Кроме этого, до сих пор имеет место проблема оценки ликвидности такой недвижимости и классификации рисков. Как отметил директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать загородное жилье по категориям - от эконом класса до класса люкс. На «круглом столе» обсуждались и вопросы необходимости развития инженерной и социальной инфраструктуры, что будет способствовать переселению петербуржцев за пределы мегаполиса. Для большинства же жителей Ленинградской области основным препятствием для получения ипотечного кредита является низкий уровень доходов (в пределах 10 тысяч рублей при средней стоимости загородного коттеджа 300-400 тысяч долларов США). При этом ставки на получение ипотечного кредита под залог загородной недвижимости значительно выше, чем при покупке квартиры. Поэтому правительство Ленинградской области принимает различные меры по улучшению ситуации и продвижению ипотеки в отдаленные районы Ленинградской области. На этот год в областном бюджете заложено 800 млн рублей гарантий на развитие системы ипотечного социального жилья и инвестирование в строительство жилья. Созданное недавно ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» готово выступить в роли инвестора строительства ипотечного социального жилья, заказчиками которого выступят муниципалитеты первого и второго уровня либо управления строительства Ленинградской области. Сегодня, по словам генерального директора «Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования» Алексея Полякова, на уровне правительства Ленобласти решается вопрос с о строительстве нескольких крупных коттеджных поселков от 500 до 1000 домов с полной инженерной подготовкой и социальной инфраструктурой. «Наша задача – снизить стоимость одного квадратного метра загородного жилья до 420-450 долларов США. Тогда оно будет востребовано и действительно доступно», – отметил Алексей Поляков. По его мнению, сделать это можно путем строительства на территории области быстровозводимого жилья с довольно низкой себестоимостью, которое областное агентство будет реализовывать через систему ипотечного кредитования, а также путем завершения строительства незаконченных объектов, которые за счет привлеченных агентством кредитов под гарантии правительства Ленинградской области превратятся в социально доступное жилье. «В этом году мы планируем выкупить около 250 закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы, в основном, с использованием субсидий областного бюджета», – проинформировал руководитель Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования. Пока же, по данным банков Северо-Запада, доля выданных под залог загородной недвижимости кредитов в среднем не превышает 2-5% от общего объема ипотечного кредитования. Развитие этого направления деятельности банков во многом будет зависеть от их готовности к снижению ставок по кредитам и уменьшению первоначального взноса.