Согласно законодательству все договоры ипотеки регламентируются двумя основными законами – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предметом ипотечного договора является недвижимость. Под недвижимостью понимаются такие объекты, как земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки недр и т.п. Такое определение недвижимости дает статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предмет ипотечного договора
Договор об ипотеке должен в обязательном порядке содержать полные сведения о наименовании предмета договора, его точного местонахождения, а также различные описания, которые содержат данные для идентификации предмета договора. Такие данные позволяют отличить предмет договора ипотеки и выделить его среди других похожих. Если договор не содержит вышеуказанных сведений, то его можно классифицировать как незаключенный, поскольку условие предмета договора является несогласованным. Переводя с языка юридического на «простой человеческий», в договоре ипотеки должны быть указаны все известные характеристики объекта, который покупатель собирается взять в ипотеку.
В ипотечном договоре должно присутствовать полное описание предмета ипотеки. Необходимо указать вид недвижимого имущества, которое является предметом договора. Описание предмета ипотеки должно включать в себя следующие данные: полное наименование предмета договора ипотеки, которое указано в свидетельстве о регистрации объекта недвижимости, а также в документации технического учета; площадь объекта недвижимости; точный адрес, по которому располагается данный объект недвижимости; кадастровый либо условный номер предмета договора.
Если предметом ипотеки является право аренды, которое принадлежит залогодателю, то такое имущество должно определяться в данном договоре ипотеки точно на таких же условиях, как если бы оно само выступало предметом договора ипотеки. Необходимо в обязательном порядке указать срок аренды.
Если же предметом ипотеки являются земельные участки, то в договоре должна быть определена категория земель, а также вид разрешенного пользования участка.
В договоре ипотеки необходимо указать право (собственности, аренды и др.), на основании которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, а также полное наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию прав на имущество недвижимости и всех сделок с ним, которые были совершены.
Оценку предмета ипотеки определяют по соответствующему соглашению залогодателя и залогодержателя. Согласно п. 3 ст. 9 закона «Об ипотеке», оценка указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Однако нередко бывают случаи, когда объект недвижимости оценивают намного выше установленной рыночной цены. В этом случае крайне важно воспользоваться услугами профессионалов в данной области. Чаще всего в роли таких профессионалов выступают оценщики из Российского общества оценщиков. Такое общество имеет свои филиалы во многих региональных центрах. Также можно прибегнуть к помощи лицензированных риэлторских компаний.
Случается, возникают споры, когда залогодержатель не согласен со стоимостью заложенного имущества, которую предлагает залогодатель. Тогда суд прибегает к дополнительной оценке всех обстоятельств дела, которые могут касаться реальной стоимости имущества на момент его реализации. Для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров, при заключении договора целесообразно избегать конкретных соглашений о стоимости закладываемого имущества на момент его реализации при заключении договора ипотеки. Необходимо иметь в виду тот факт, что стоимость имущества может изменяться под влиянием инфляционных процессов, которые происходят в экономике.
Если речь идет о государственном или муниципальном имуществе, то в таком случае его оценивают соответственно с требованиями, которые устанавливаются федеральным законом.
Стороны договора ипотеки
Сторонами в договоре об ипотеке выступают залогодержатель и залогодатель. Залогодержателем может выступать только кредитор по основному обязательству, обеспеченному залогом. Основное право залогодержателя определено в ст. 1 ФЗ «Об ипотеке». Удовлетворение своего денежного требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, он получает из стоимости заложенного имущества другой стороны. В данном случае залогодержатель имеет преимущество перед всеми остальными кредиторами.
Залогодателем в данном договоре может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Залогодателем может являться сам должник по основному обязательству, а также третье лицо. Российское законодательство не запрещает собственнику использовать имущество третьего лица в качестве обеспечения обязательств залога.
Залогодатель должен выступать собственником имущества, которое передается в ипотеку, либо же владеть им на правах хозяйственного ведения. Это единственное требование, которое предъявляется российским законодательством к залогодателю.
Согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
