«Ипотека пока не для всех. Но деньги на жилье можно получить и другими способами - через кооперативы или стройсберкассы», - считает председатель Экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев.
Небанковские схемы накопления денег на жилье привлекательны, но пока слишком рискованны.
На Петербургском ипотечном форуме проблему доступного жилья обсуждали со всех сторон, не обошли вниманием даже альтернативные ипотеке способы его покупки. Сторонников неипотечного способа финансирования достаточно много.
По словам одного из специально приглашенных гостей форума, председателя Экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, в России не более 1 % населения в состоянии внести первый взнос по ипотеке и регулярно выплачивать кредиты. Для них неизбежна стадия накопления капитала. Конечно, можно откладывать деньги на банковском депозите и иметь силу воли не использовать их на другие нужды. Но в мире успешно работают и другие накопительные схемы, разработанные специально для жилья.
В качестве примера Иван Грачев привел жилищно-накопительные кооперативы и стройсберкассы, которые очень хорошо себя зарекомендовали в Восточной Европе.
Кооператив - та же «черная касса
Строительство жилья через кооператив совсем не новость. В Ленинграде с помощью ЖСК многие горожане решили свои жилищные проблемы. Но в советские времена возможность вложить деньги и не получить квартиры исключалась в принципе. Теперь такие риски очень велики, на заманчивую рекламу жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) клюют только самые смелые, однако на форуме ответственный секретарь исполнительного комитета Конгресса российских кооперативов Александр Швалев очень агитировал за ЖНК.
Он так же, как и руководители таких кооперативов, уверяет, что приобретение жилья через ЖНК более удобно, чем по ипотеке, и совершенно безопасно, так как ЖНК работают под государственным контролем. Действительно, в конце прошлого года был принят закон РФ № 215 «О Жилищно-накопительных кооперативах». Согласно ему ЖНК имеют право заниматься накоплением средств граждан и использовать их исключительно для приобретения жилья. Этот закон предъявляет к ЖНК очень жесткие требования, в частности, требует полной прозрачности финансовых потоков. Не поэтому ли 215-й закон вызвал резкую критику среди руководителей кооперативов? По словам А. Швалева, его надо срочно переделывать, иначе ни один кооператив не сможет работать.
ЖНК работают по принципу «черной кассы». То есть вы вносите туда регулярные взносы и берете деньги, когда надо реально покупать новую квартиру.
Но кто поручится, что кооператив организовали кристально честные люди, и в один прекрасный день не они сбегут со всей «черной кассой» или не вступят в сговор со строителями, а те не начнут растягивать строительство, пока кооператоры «прокручивают» деньги пайщиков? К сожалению, в Петербурге уже заведены уголовные дела по таким фактам.
В чем выгода
Несмотря на уверения Александра Швалева в перспективности ЖНК для людей со средними доходами, они вызывают скорее скептицизм.
Например, один из ЖНК Петербурга предлагает при покупке квартиры два варианта. В первом необходимо иметь не менее 30 % от стоимости квартиры, другие 30 % предоставляет кооператив без процентов, на оставшиеся 40 % рекомендуют привлечь банковский кредит под гарантии имеющейся недвижимости.
Вторая форма участия предусматривает иметь не менее 50 % от стоимости квартиры. Остальную часть кредита заемщик получает в кооперативе без процентной ставки.
И какие же здесь выгоды? Человек, у которого есть 50 % или даже 30 % стоимости квартиры, вообще не нуждается в стадии накопления средств. Складывается впечатление, что ЖНК выгодны только их руководителям, ведь они не бесплатно занимаются нелегким трудом сбора и распределения чужих денег.
Закона пока нет
Более интересными для людей среднего достатка могут быть стройсберкассы, где вкладчики будут аккумулировать средства только на жилье. Закон о них активно лоббирует в Государственной Думе Иван Грачев. Он считает, что схема накопления и ипотечная схема не противопоставляются, а дополняют друг друга. Иван Грачев уверен, что стройсберкассы позволят людям достаточно быстро накопить средства на новую квартиру и вступить в ипотеку.
Но, для того чтобы это произошло, в законе «О стройсберкассах», по мнению Грачева, должна быть четко прописана роль государства. В частности, оно должно поощрять вкладчиков специальными процентами. Для работы со средствами стройсберкасс требуется создать специальный банк, который будет на особом положении в отношении ставки рефинансирования ЦБ. Это и будет так называемая социальная ипотека.
