Вы решили взять ипотечный кредит? Запаситесь терпением! Начинать поиск квартиры надо с поиска хорошего риелтора. Поскольку ипотека пока в диковину и покупателям, и продавцам, и агентам, доверьте свои деньги тому, кто уже не одну собаку съел на сделках подобного рода.
Согласие получено - начинаю поиск
Многие начинают искать квартиру, даже не подав документы в банк: дескать, найду жилье и в течение пяти дней все утрясу. Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости 5 дней - срок огромный, хорошие квартиры по оптимальной цене уходят в течение двух дней. Кроме того, нет никакой гарантии, что банк уложится в заявленные 5 дней. Мои документы, например, рассматривались ровно 2 недели. После чего оказалось, что денег дадут меньше, чем обещали при первой встрече.
Но даже если согласие банка на выдачу кредита получено, это не означает, что вы: а) купите то, что хотите; б) купите квартиру за эти деньги; в) вообще что-то купите.
Если вам нужна «однушка» за 35 - 36 тыс. долларов, крепитесь. В кредит ее купить практически нереально. На дешевые квартиры идет настоящая охота. Из трех желающих предпочтение отдадут сначала человеку с «прямыми» деньгами, потом - тем, кто стоит во «встречке», и только потом очередь дойдет до вас.
От «ипотечного» покупателя продавец открещивается, как от чумы. И вот почему. От вашего согласия до нотариата пройдет недели две (все это время вы будете оплачивать проверку сделки на чистоту, оценку и страховку). Продавцу придется ждать, и он может легко найти покупателя с «прямыми» деньгами и вернуть вам залог. То есть вы не только не приобретете квартиру, но и «выбросите» около 1000 долларов на «донаториальные» выплаты. Так может происходить каждый раз, когда вы нашли очередную квартиру.
Составляем договор
Агент должен подписать с продавцом такой договор, по которому в случае его отказа от продажи все расходы по оформлению квартиры возмещаются. Увы, мои опытные риелторы о таком и не слышали. Учтите, что банк тоже может отказать вам в кредите на любом этапе. Внесите в договор пункт «сделка может состояться только при полном согласии банка». В противном случае залог должен вернуться в полном объеме. Позже в документ мы заложили еще и двойной возврат залога - на случай отказа от продажи. Естественно, продавцы нам отказывали сразу, как только слышали о таком «драконовском» договоре. В каждодневных поисках квартиры прошло два месяца. Жилье в кредит казалось уже чем-то фантастическим, когда, наконец, мне повезло.
Вопросы без ответов
По условиям банка вы должны заплатить во все инстанции еще до того, как станете владельцем квартиры, а также застраховать объект недвижимости, который вам еще не принадлежит.
В банке мне выдали листок со списком организаций, в которые нужно отнести деньги. При обзвоне некоторые суммы оказались больше указанных там. В банке же мне ответили, что обозначены «примерные суммы выплат».
Так что придется каждый раз звонить в банк и тыкаться, как слепой котенок. Взять один из распространенных вопросов: кредитует ли банк квартиру в новом доме без отделки, которая выставлена на вторичный рынок, так как она уже находится в собственности? Оказывается, кредитует. А ведь ранее было сказано: квартиру нужно искать только с исправной сантехникой. А сантехники там вообще нет!
Плачу за все
Сначала вам надо подать документы на экспертизу чистоты истории квартиры (180 - 200 долларов). Вполне может оказаться, что там были прописаны без вести пропавшие, тогда банк откажет в кредите. Если с экспертизой все в порядке, банк одобрит квартиру.
Затем ждите оценщиков (4300 руб.) - они должны осмотреть и сфотографировать квартиру. Оценка делается в течение трех дней. Если вам хочется уложиться в три дня, вам самим придется сфотографировать квартиру. И лучше на цифровой фотоаппарат. Причем сумма платежа от сделанной работы меньше не станет.
Так называемая рыночная стоимость квартиры, как правило, гораздо ниже реальной цены квартиры. Мой объект недвижимости стоил 36,5 тыс. долларов, а оценили его в 32 тыс. долларов, причем сказали, что это очень дорого. Такое несоответствие может сыграть решающую роль, если вы покупаете очень дорогую квартиру, а ваш первоначальный взнос составляет только необходимый минимум. Вам могут отказать в кредите.
После оценки отправляетесь в страховую компанию, где страховки оформляются прямо на месте (цена зависит от суммы кредита).
Иногда клиенты делают все выплаты одновременно, а на выходе оказывается, что с первым пунктом не все в порядке и все идет прахом.
Немаловажный нюанс
Кредит выдается только при наличии постоянной прописки (регистрации). Может случиться, что вы согласовали кредит, продали предыдущее жилье, выписались, а прописаться некуда. Встречная покупка с ипотечным кредитом редко срастается, поэтому приходится снимать жилье. Так вот, кредит без прописки в большинстве банков вы не получите. Исключение составляет банк «Дельта-кредит», где в графе «регистрация» одной моей знакомой поставили прошлый адрес. Мне же в банке заявили, что кредиты бомжам не дают. Хотелось спросить: «А где вы видели бомжей с такими деньгами?»
Вот такой замкнутый круг: чтобы купить жилье, надо прописаться, а чтобы прописаться, надо, как минимум, купить квартиру. Хорошо, если есть друзья, готовые на несколько месяцев прописать у себя. А если нет? Ко мне спасение пришло в виде юридической фирмы, в которой всего за 350 долларов я получила заветный штамп с адресом, действующий 5 лет.
Ура! Сделка!
Только после того, как все бумаги оплачены, залог за квартиру внесен, а у продавца и покупателя начался «предсделочный мандраж», банк принимает решение о выдаче кредита. На это уходит еще 2 - 3 дня.
Сама сделка проходит в банке, куда приезжает нотариус. Подписание всех договоров длится 4 - 5 часов. После регистрации сделки в ГБР в течение 5 дней вы должны принести документы в банк, иначе последуют немалые штрафы. Удивительно в этом то, что в ГБР ставят на документах дату выдачи, как и полагается, через 2 недели, а реально документы могут продержать еще 3 недели - без объяснения причин и выдачи справок по этому поводу. Каждый день риелторы ждут новостей из ГБР, как сводок с фронта, а в банках об этом якобы не знают. Поэтому обсуждайте договор заранее, закладывайте не 5, а 25 - 30 дней, иначе придется расплачиваться за чужую безответственность.
Итоги
Радость от покупки новой квартиры стирает из памяти все неприятности, связанные с ипотекой. Но стоит помнить, что ипотечная сделка может развалиться на любом этапе. Если вы не будете думать за риелтора или вместе с ним, ничего не купите.
На комиссионные от сделки (организациям при банке и своему агенту) я потратила 3 тыс. долларов. Говорят, дешево отделалась...
