В 2005 году паровоз российской ипотеки, похоже, перешел на вторую скорость. То есть начал реально двигаться, несмотря на то, что старт затянулся на 8 лет. Наконец преодолена психологически важная планка объемов ипотеки в 1% ВВП. До этого цифры были сопоставимы с математической погрешностью нашей статистики. Мы уверены, что в будущем, описывая историю российской ипотеки, 2005 год назовут в числе ключевых.
Причин тому несколько.
1. В 2005 году вступил в силу пакет законов о формировании рынка доступного жилья. Самым обсуждаемым законом стал Закон № 214***. И по единодушному мнению аналитиков рынка недвижимости, именно он, изначально предполагавший максимальную защиту дольщиков, стал главным тормозом рынка долевого строительства и де факто не работает. Госдума обратила внимание на серьезность ситуации только в декабре 2005 года, согласившись смягчить закон, учтя интересы и застройщиков. Бунт обманутых дольщиков и хоть какое-то разрешение ситуации с ними к концу года показало, что государству необходимо осуществлять куда более серьезный контроль на рынке строительства.
2. Государство наконец заинтересовалось жилищными пролемами граждан всерьез. Сделать реально успели мало, больше было заявлений. Однако заявлений на самом высоком уровне и с такой регулярностью было столько, что есть все основания предполагать - в верхах действительно появилось понимание, что еще чуть-чуть и квартирный вопрос испортит уже всех россиян, а не только москвичей. И под конец года программа "Жилище" обрела наконец реальные черты - появилось понимание, с какого конца за эту грандиозную задачу взяться. Президент Владимир Путин поставил задачу увеличить в два раза объемы жилищного строительства к 2010 году, а Минэкономразвития собирается нарастить объем ипотечных кредитов к этому же году до 415 млрд руб.
Государственная Дума решила выделить в 2006 году 22 млрд рублей на реализацию глобального национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Половина этих средств будет направлена на выправление ситуации с жилищно-коммунальным хозяйством. Немногим более 8 млрд перечислят на межбюджетные средства и 3 миллиарда выделяется на социальные нужды. По подсчетам аналитиков, на удвоение объемов строительства жилья потребуется $50 млрд. Пока налицо нехватка инвестиций и явно надо искать другие источники средств, кроме ипотечных закладных.
3. Поиски этих мифических "длинных и дешевых" денег продолжаются и поныне. В качестве одного из источников многие предлагали рассматривать средства Стабфонда, которые руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин предложил использовать "для развития ипотечного кредитования".
Иван Грачев, глава экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья предлагал больше внимания уделить опыту стран Восточной Европы и формам "небанковской ипотеки". Он видит спасение в системе строительно-сберегательных касс (ССК), которые по его расчетам могли бы привлечь в строительство порядка $30 млрд.
Однако законодательное обоснование ССК "О строительно-сберегательных кассах" находится лишь на этапе разработки. А вроде бы аналогичная форма жилищно-накопительных кооперативов себя дискредитировала слишком в связи с большим количеством мошеннических организаций.
4. Ставки кредитования весь год обсуждали и планировали их будущее. Самые радужные прогнозы прозвучали из уст председателя Госдумы РФ Бориса Грызлова – 6,5% годовых к началу 2008 года. Озабоченность чиновников снижением ставок по-человечески понятна. Жаль только, что ответственности за такие предсказания они не несут. Многие россияне, думаю, с удовольствием получили бы моральную и материальную компенсацию, если этого не произойдет.
Но тенденция наметилась, и ставки в наступившем году будут падать, например АИЖК в 2006 году снижает ставку с 15 до 12%. А многие банковские программы уже и в 2005 году стали доступнее как за счет снижения первого взноса до 10%, так и за счет уменьшения комиссий и требований к заемщику.
А в Москве опять заговорили об специпотеке. По словам Юрия Лужкова, москвичи смогут получить ипотечный кредит по ставке, не превышающей размер инфляции. До конца прошлого года никаких практических шагов в этом направлении замечено не было... Так, может, что случится в нынешнемгоду?
5. Факт печальный – несмотря на все усилия правительства, жилье в России в 2005 году стало все дальше от народа. Цены на рынке недвижимости выросли на 25-30%, а зарплаты даже не делали попытки их догнать. Индекс доступности жилья снизился примерно на 30%. Положение усугубляет то, что сокращение предложения на рынке первичного жилья составило от 15 до 20%. Если такие темпы снижения сохранятся, то в 2007 году объем вводимого в строй жилья составит не более 25 млн кв. м – даже в посткризисном 2000 году в России построили больше (36 млн кв. м). И никого не утешат слова главы Росстроя Сергея Круглика: "Доступное жилье – не значит дешевое".
6. Несмотря на растущую недоступность жилья, 61% москвичей довольны уровнем жизни в столице, согласно опросам института The Gallup Organization Princeton. А 91% жителей не собираются покидать Москву, это лучший среди всех столиц мира показатель. Отметим, что довольство москвичей серьезно выросло за последние 7 лет – в 1998 году лишь 17% жителей были довольны своим городом. С точки зрения развития ипотеки наиболее радует факт, что 43% жителей считают экономическую ситуацию хорошей или очень хорошей, а у 29% финансовое положение в семье улучшилось за последний год. По исследованию, москвичи богатеют быстрее, чем жители восточноевропейских столиц, и поэтому берут ипотечные кредиты намного охотнее.
7. В 2005 году делались некоторые шаги для развития ипотеки на рынке загородной недвижимости. Там есть один серьезный тормозящий фактор – отсутствие кадастрового учета, низкая точность оценки стоимости земли и пр. В ушедшем году начата серьезная работа по кадастровой оценке земли. Пересмотрена ставка налога на землю до 1,5% от кадастровой оценки, то есть налоги на землю перестают быть копеечными, что приближает нас к практике Европы. И, слава богу, государство не пошло на упрощение регистрации незаконных строений, потому что в будущем это грозило бы серьезными проблемами как владельцам этих домов, так и государству в целом.
Со сносом незаконных построек ситуация сложная – судебная власть снести дома в пресловутой деревне Пятница не смогла, но психологически "дожала" владельцев до того состояния, когда они сами начали разбирать свои строения. Правда, трудно представить, какое давление и какой длительности надо оказать на тех владельцев элитной недвижимости, которые перекрыли своими особняками подходы к воде на реках, озерах и водохранилищах Подмосковья, чтобы добиться хотя бы переноса забора…В Москве тоже впервые за многие годы были снесены возведенные не проекту здания. Можно даже говорить о торжестве буквы закона - в некоторой степени.
Что будет
Аналитики обещают, что цены на рынке недвижимости будут расти, возможно меньшими темпами. Некоторые говорят о вероятности обвала цен. Однако в прогнозах будущих объемов ипотечного кредитования все сходятся: рост будет значительным, и скорее всего превысит показатели этого года в 2-2,5 раза. Ипотека станет более массовой, и более доступной по ставкам кредитования, однако растущие цены на недвижимость могут заставить пересмотреть свои планы многих жителей Москвы, которым придется иммигрировать из столицы. В 2006 году явно обостриться конкуренция среди банков, работающих на ипотечном рынке, что должно привести к снижению комиссионных при получении кредита.
Если 2005 год запомнился демонстрациями вкладчиков, то в ныншнем году на улицы могут выйти пайщики ЖНК - по закону "О жилищных накопительных кооперативах" до 1 апреля 2006 года все существующие кооперативы должны будут либо перерегистрироваться, либо закрыться. При этом сегодня в Москве есть всего два ЖНК, которые соответствуют установленным правилам. Если в ближайшее время в закон о ЖНК не будут внесены необходимые поправки, то интересы пайщиков явно пострадают - они рискуют остаться и без квартир, и без денег.
