Cхема получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке непроста. Разобраться в ней помогают специалисты АН «Бекар».
Первичный или вторичный?
По словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексея Кошелева, ипотека на первичном рынке по объективным причинам пока мало развита. Трудности сулят обе существующие схемы ипотечного кредитования при работе с первичной недвижимостью.
Первая: банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство есть «лишняя» квартира.
Вторая: банк работает с правами требования - дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика ограничиваются.
Без агентства как без рук
Большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. При этом, по словам Алексея Кошелева, цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита, то комиссионные составляют 2 % от его суммы. Ипотечный обмен или покупка стоят 5 % от суммы сделки.
Ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6 - 10 %). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата), оплатить независимую оценку объекта - $100 - 150. За открытие счета в банке платят от 0,75 до 1 % от суммы кредита. После покупки необходимо оплатить страховые взносы - 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом «набегает» до $2 тыс.
А вы кредитоспособны?
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки Петербурга работают по трем схемам. Первая - кредит выдается гражданам с «белым» доходом, способным предоставить официальные документы, подтверждающие его. Вторая - кредитуются горожане с «серым» доходом, представившие письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И третья - кредит выдается гражданам с «черным» доходом, если работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
По данным АН «Бекар», от формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для «белого» дохода - 10,5 %, для «серого» - 12 - 13 %, для «черного» - 15 %. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых оценивается в 1 - 2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры
Зачастую заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость квартиры. Банки же информацией о цене недвижимости не располагают - они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. И может оказаться, что желаемое жилье стоит в два раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире: обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Дом должен быть не старше 1973 года постройки или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка также задача риелтора.
Независимая оценка квартиры
Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Это стоит $100 - 150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом, тогда банк соглашается дать кредит в размере 70 - 80 % оценочной стоимости, и заемщику приходится либо искать недостающие деньги, либо другую квартиру.
Предстраховая экспертиза
На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности. Страховщики проводят проверку очень «подробно», предпочитая перестраховаться. Они анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет заплаченные за оценку $100 - 150.
Анализ технического состояния
Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам. Часто банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые дают кредит при условии, что покупатель в течение полугода легализует перепланировку либо вернет жилым помещениям прежний вид.
Страхование
За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. По сведениям АН «Бекар», страховые взносы составляют - 1,5 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Оформление сделки и расчеты
При покупке квартиры через ипотеку в нотариальном договоре указывается не ПИБовская ее стоимость, а рыночная. Это означает, что государственную пошлину придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.
За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75 до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
На плашке:
Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но заемщик сразу становится ее собственником и может жить в квартире, прописав всех членов семьи. Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
