Ипотека - тема на четверть века

«Для России ипотека - это еще только ее становление, еще идет развитие. Многих людей отпугивают слухи о том, что банк может отнять у них жилье. Но, я думаю, что ни один банк в этом не заинтересован», - утверждает Сергей Таровик, специалист по продвижению ипотечного кредитования ФКБ «Юниаструм Банк» в Санкт-Петербурге. В беседе с Сергеем Таровиком, специалистом по продвижению ипотечного кредитования ФКБ «Юниаструм Банк» в Санкт-Петербурге, мы попытались выяснить, как частный банк работает по государственной системе ипотечного кредитования. Начиная с 2005 года банк включен в государственную систему, то есть все ставки и условия кредитования устанавливаются государством, а не банковской организацией. При этом ставка может и будет снижаться, а зависит это исключительно от государственного портфеля выданных кредитов. Каковы основные условия по кредиту, а также выгоды банка при работе с государственной программой, рассказывает наш молодой специалист. - На сегодняшний момент ставка составляет 14 % годовых в рублях. К 2010 году прогнозируют снижение до 8 %. Соответственно, чем меньше ставка, тем больше клиентов, тем больше востребован рынок жилья, в том числе и в Санкт-Петербурге. Срок кредита мы рассчитываем, исходя из возраста заемщика. Максимально это будет 26 лет 4 месяца. Среднестатистические клиенты - это семейные пары в возрасте от 20 и выше. Бывают люди и в возрасте уже 50 лет, которые хотят улучшить жилищные условия для своих детей. Первоначальный взнос, это также установлено государством, - 30 %. Государство считает, что это та минимальная сумма, которой должен обладать человек. Осенью мы ввели программу, которая называется «Экспресс-Ипотека», ускоренная выдача кредитов. Такого нет еще ни у одного банка в России. Вот несколько требований по этой программе: наличие высшего образования хотя бы у одного из заемщиков, если доля доходов такого человека в структуре совокупного дохода заемщиков более 30 %. Ограничения по возрасту - от 23 до 45 лет для женщин и от 28 до 45 лет для мужчин. К тому же человек не должен заниматься предпринимательской деятельностью. Жилье не должно быть построено раньше 1961 года, а этажей должно быть больше пяти. Ранее мы работали по схеме от 6 этажей. Видимо, это было связано с московской программой по сносу «хрущевок». Сумма кредита составляет от 270000 рублей до 1200000 рублей, зато оформление происходит быстрее, чем при обычной сделке. Мы всегда говорим клиенту о будущих издержках, связанных со сделкой. В среднем издержки составляют 3 % от суммы кредита. В эту сумму не заложены расходы на услуги агентств недвижимости. На основе закона об ипотеке была создана государственная организация - ОАО «Агентство по жилищно-ипотечному кредитованию», в которое вошли и входят все больше и больше банков. С 1997 года программа находилась в стадии развития. Начиная с 2003 - 2004 годов реально можно увидеть и снижение процентных ставок, и увеличение государственного портфеля по выданным кредитам. У закладной, которая оформляется при выдаче ипотечного кредита, есть право быть рефинансированной. То есть она может быть продана, и в данном случае она продается государству. В определенный момент, когда или банку, или государству это необходимо, закладная продается государству по остаточной стоимости. Но при этом клиент продолжает обслуживаться банком. Банки интересует именно такое сотрудничество, поскольку оно позволяет совершать больший оборот средств. Банк выдает кредит, получает свою прибыль, рефинансирует закладную, возвращает обратно часть суммы от реализованной закладной и выдает новый кредит. Чем больше выдается таких кредитов, чем больше государство выкупает у банков закладных, тем быстрее происходит снижение самой процентной ставки. Есть все предпосылки к тому, что осенью 2006 года ставка снизится до 12 %. - Какие сложности возникают при работе с государственной программой? Существуют требования, вытекающие из законов, которые нам предъявляет государственная компания АИЖК по оформлению закладных. Вся сделка регистрируется в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Очень часто происходит то, что регистрирующий орган оформляет документ неправильно. Мы с этим боремся, работаем совместно с Министерством юстиции. Это действительно проблема, потому что у банка очень много времени уходит на то, чтобы получить закладную, которая должна быть оформлена в с соответствии с законами. Мы также хотели бы работать по программе «Новостройка», есть стандарт. Однако он пока не действует. Связано это с тем, что на сегодняшний день нет компаний, которые строят в соответствии со вступившим в силу Законом о долевом строительстве. Соответственно, мы можем сотрудничать только с теми строительными компаниями, которые работают в соответствии с этим законом. Много звонков идет от дольщиков, которые уже вложились в жилье, которые хотят получить недостающую сумму в виде кредита, но мы им отказываем по причине того, что не заключили договор со строительной организацией. Ждем, когда ситуация изменится. Скажу, что в целом по ипотечному кредитованию в Санкт-Петербурге результат хороший. Недавно Валентина Матвиенко об этом говорила и очень этим гордилась. Для России ипотека - это еще только ее становление, еще идет развитие. Многих людей отпугивают слухи о том, что банк может отнять у них жилье. Для этого надо очень постараться. Я думаю, что ни один банк в этом не заинтересован.