Сегодня во многих банках заемщики могут воспользоваться программами рефинансирования ипотеки, уменьшающими сумму ежемесячного платежа. Но кто предлагает наиболее выгодные условия и как понять наверняка, выгодна ли будет смена банка?
Программами рефинансирования в первую очередь могут заинтеревовать заемщиков, бравших кредиты примерно полутора года назад при более высоких ставках на рынке ипотеке. К примеру, если в начале октября среднее значение ставки по ипотечным кредитам, составляло 12,53% годовых, то в 2015 году оно могло составлять до 14,73% годовых.
По словам генерального директора Frank Research Group Юрия Грибанова, сегодня наблюдается снижение ставок, и вполне доступна оптимизация своей задолженности и снижение суммы платежа. При этом банки проявляют повышенный интерес именно к старым, знакомым им клиентам, чем к первичным ипотечным заемщикам. Первые уже располагают историей платежей, и банки знают уровень дисциплинированности таких заемщиков.
Но, по словам руководителя дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгия Тер-Аристокесянца, к сожалению, таких клиентов не так много. Рефинансирование ипотеки пока не столь востребовано, а к сегодня к рефинансированию прибегли не больше 2% всех ипотечных заемщиков. Более популярно рефинансирование кредитов наличными.
О главных условиях
Как говорит начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов, основное условие заключения договоров для банка - это отсутствие у заемщиков просроченных платежей по ипотеке, действие которой еще актуально. К тому же немаловажно знать, что некоторые банки, такие, как ВТБ24, «ДельтаКредит» и «АК БАРС», не занимаются рефинансированием ипотечных кредитов, если объект находится в стадии строительства.
Кроме того, требуется документальное подтверждение платежеспособности заемщика. По словам главного экономиста консалтинговой компании «ПФ Капитал» Евгения Надоршина, если заемщиком предоставлен весь пакет документов, подтвержден факт отсутствия просрочки и своевременность платежей, то большинство банков ему не откажут.
Но нужно понимать, что на подготовку к подписанию договора рефинансирования уйдет много времени и это может вызвать дополнительные расходы. Потребуется проведение оценки недвижимости и оформление перехода прав на это залоговое имущество.
По словам Тер-Аристокесянца, эта необходимость появляется тогда, когда первоначальным кредитором запрещена последующая ипотека, а, как правило, это условие является стандартным. Тогда для оформления залога на недвижимость банк, рефинансирующий кредит, должен сперва погасить задолженность клиента первому банку в полном объеме. И за понадобится дополнительная плата. Банк, рефинансирующий кредит, сталкивается с определенными рисками, так как ему придется выдать довольно большую сумму, при этом не располагая никаким залогом.
В ряде банков от заемщика требуется самостоятельный заказ оценки его же недвижимости.
О предложениях и предпочтениях
Сейчас наименьшие ставки на рефинансирование ипотеки предлагают Газпромбанк и банк «ДельтаКредит» — от 11,5% годовых. Но наиболее выгодными предложениями могут воспользоваться зарплатные клиенты — в ВТБ24 ставку для клиентов-зарплатников ниже на 5 п.п., т.е. 12,6% годовых. Для ИП ставки, наоборот, более высокие. Например, Абсолют Банк предлагает для лиц, имеющих непостоянный доход, повышенную на 2 п.п. ставку.
Ипотечные кредиты рефинансирует и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В Москве максимальный размер суммы по программе агентства ограничен 20 млн руб. при ставке от 12,25 до 12,75% годовых. Причем по программе можно рефинансировать ипотеку на строящуюся недвижимость. По словам представителя пресс-службы АИЖК, ставки при этом не подлежат изменению. Кредит АИЖК доступен для оформления в офисах банков, партнерствующих с агентством.
По словам Евгения Надоршина, спрос на рефинансирование ипотеки возрастет чуть позже. Нужно немного подождать, с учетом того, что сейчас мы отмечаем приостановку падения ставок. А во второй половине 2017 года местами можно будет заметить некоторое снижение ставок по ипотеке, если экономика не столкнется с непредвиденными и неприятными событиями. Тогда можно будет предположить рост интереса к рефинансированию со стороны более широкого круга заемщиков.
По словам Георгия Тер-Аристокесянца, рефинансирование может быть выгодным клиентам, если предлагаемая банком ставка будет на 3 п.п. меньше действующей. В это случае экономия, даже с дополнительными расходами, будет ощутима. По мнению Юрия Грибанова, выжидать не стоит — если ставки значительно снизятся в будущем году, то можно будет прибегнуть к рефинансированию ипотеки повторно.
По мнению большинства экспертов, чтобы понять, будет ли для вас польза от программы рефинансирования, посчитайте сумму предстоящих ежемесячных платежей, при этом учтя все расходы, связанные с переоформлением кредита (комиссии, страховки, оценки и прочее) и сравните их с сегодняшней суммой. Пусть банк рассчитает график погашения для его сравнения с прежним графиком. Если платеж меньше, имеет смысл воспользоваться предложением.
