Как сделать из своего угла, скажем, новых четыре, да еще и в более привлекательном месте, и как расширить пространство для жизни? Для большинства выход один — ипотека.
Накопить $40-55 тыс. — именно столько в среднем стоит однокомнатная квартира в Петербурге — по-прежнему нелегко. Особенно в сегодняшних условиях, когда рост цен на жилье и инфляция съедают сбережения. Выходом из сложившейся ситуации может стать покупка квартиры в кредит или ипотека, то есть получение в банке денежных средств под залог недвижимости.
Преимущество ипотечного кредитования очевидно: вселиться в новую квартиру можно практически сразу после получения кредита, долго ждать новоселья не приходится. С момента передачи в банк всех необходимых документов до сделки может пройти от 1 недели до 4 месяцев. Минусы тоже видны сразу: ипотечный кредит значительно увеличивает стоимость покупки и заемщик в течение длительного времени должен будет ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов.
Кто может взять кредит
Первое, с чем нужно определиться потенциальному заемщику, — размер кредита, то есть сумму, которую он хочет взять в долг у банка. Оцените примерную стоимость квартиры, которую вы хотите приобрести, затем оцените свой стартовый капитал. Сразу оговоримся —получить ипотечный кредит смогут лишь те, кто накопил хотя бы одну десятую стоимости будущей жилплощади. Банки выдают кредиты не на всю стоимость приобретаемой квартиры, а лишь на большую ее часть. Причем чем меньше сумма первоначального взноса, который заемщик оплачивает самостоятельно, тем выше процентная ставка. Так, при первоначальном взносе в 30% средняя по городу процентная ставка по долларовому кредиту на 10 лет составляет 10-11%, а при оплате 10% первого взноса —уже 12-13%. Программы с 10%-ным первоначальным взносом есть у многих банков («ДельтаКредит», Городской Ипотечный Банк, «КИТ Финанс», ММБ).
Право выбора
Следующий шаг — определение оптимального срока займа. Наибольшей популярностью в России пользуются десятилетние кредиты, хотя банки предлагают различные варианты (от 5 до 30 лет). Эта тенденция легкообъяснима: во-первых, в нашей стране не привыкли «жить в долг» и стараются взять заем на максимально короткий срок и быстрее его вернуть. Во-вторых, чем меньше срок, тем дешевле в конечном итоге будет квартира: банки начисляют проценты не на всю сумму кредита, а только на ту часть долга, которую вы еще не вернули, поэтому быстрее возвратим долг — меньше заплатим. Да и ставки по более длительным кредитам выше на 1-2%.
Так как размер кредита уже известен, то удобно с помощью ипотечного калькулятора, который есть на сайтах практически у всех банков, рассчитать сумму, которую придется ежемесячно отдавать банку в уплату процентов и долга. Реально оцените свои возможности: не обескровит ли этот платеж личный бюджет? Кроме того, определяя размер ипотечного кредита, на который может претендовать заемщик, банки прежде всего опираются на уровень его доходов. Ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35% от суммы, остающейся в распоряжении заемщика после уплаты налогов. Если сумма платежа больше указанной величины — нужно подумать о более длительном сроке заимствования. Теперь немного о выборе самой программы и банка. Внимательно ознакомьтесь с требованиями банков к объектам недвижимости, принимаемым ими в обеспечение кредита, и с требованиями к заемщику. Некоторые банки, например Сбербанк, работают только с белыми зарплатами или дополнительно требуют поручительство. Также различны требования банков к возрасту заемщика и типу жилья, поэтому лучше все эти моменты уточнить заранее.
Сейчас в Петербурге кредит можно взять в рублях, долларах и евро, но подавляющее большинство участников рынка рекомендует при прочих равных брать долларовые кредиты — ставки по ним ниже, да и особых предпосылок к резкому увеличению курса на сегодняшний момент нет.
В целом же по рынку условия кредитования в различных банках несильно отличаются друг от друга. Размер ставки по конкретной ипотечной программе, как мы уже отмечали, прежде всего зависит от валюты кредита, срока погашения, величины первого взноса и возможности официального подтверждения заемщиком своих доходов. В 2005 г., соревнуясь между собой, все банки снижали ставки и требования к заемщикам, увеличивали сроки кредитов, предлагая все более интересные продукты. В среднем за этот год ставки упали на 1-2%, по прогнозам в 2006 г. они упадут еще на 1-2%.
Внимание и еще раз внимание
Процентная ставка является далеко не единственным мерилом привлекательности той или иной ипотечной программы. При выборе кредита важно прежде всего оценить общий объем затрат на проведение сделки, включая издержки по ее оформлению и обслуживанию кредита. Прежде чем подписывать договор, уточните перечень дополнительных комиссий банка (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного счета и т.п.), стоимость услуг риэлтера, оценщика, размер ежегодной страховки, величину сбора за регистрацию прав на квартиру и пр. Как правило, таких «дополнительных» платежей набегает еще на 5-7% от стоимости сделки.
Еще один очень важный момент — условия досрочного возвращения кредита. Наличие значительного штрафа за досрочное погашение — существенный минус программы, так как по статистике средний срок жизни ипотечного кредита в России не 10-15, а 5-7 лет.
Ну и конечно, очень важен уровень сервиса, сроки и технологичность работы банка. Сейчас многие банки работают по принципу «одного окна», то есть потенциальному клиенту выделяется менеджер, который помогает собрать необходимые документы, дает разъяснения по сделке, также помогает со страховкой и оценкой, что очень удобно.
И последний совет: потенциальному заемщику полезно уточнить, корпоративным клиентом какого банка является компания, в которой он работает, и выдает ли этот банк ипотечные кредиты. Сотрудникам компаний-клиентов некоторые банки предоставляют кредиты по льготной ставке, также им значительно легче пройти кредитный комитет.
Мнение
Игорь Жигунов,
глава представительства ООО «Городской Ипотечный Банк» в Санкт-Петербурге:
«Наш банк регулярно проводит опрос среди потенциальных заемщиков и клиентов, уже получивших кредиты. Мы просим оценить, что для них важнее: общие условия кредитных программ (сроки, ставки, условия получения кредита, размер первоначального взноса), дополнительные возможности (кредит на первый взнос, кредит на оплату допрасходов по сделке) или сервис, сроки рассмотрения документов и подготовки сделки. 70% клиентов, которые еще только намерены получить кредит, наиболее важным считают сроки, ставки, условия, и лишь для каждого пятого заемщика важен сервис. После того каклюди получили кредит, уже 50% опрошенных во главу угла поставили не только сроки кредита и общие условия, а прежде всего уровень сервиса и технологичность работы банка и контрагентов. И тут уже ставка (12% это будет или 12,5%) не столь важна. Ведь если нет четкой, отработанной технологии, клиент может потерять деньги».
