Ипотечные заемщики готовят бунт

В 2005 году ставки по ипотечным кредитам стали снижаться. Если клиент банка оформил ипотечный кредит два года назад под 14% годовых в валюте на 10 лет, то сегодня процентная ставка по такому же кредиту в том же банке составляет 11%, а к концу следующего года обещает снизиться до 9%. Вряд ли человек захочет платить до 2014 года по ставке, вдвое, а то и втрое превышающей актуальную. К решению этой проблемы банки оказались не готовы. То, что проблема назрела, подтверждают сами банкиры. «Уже сейчас видна тенденция к снижению процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, — говорит Андрей Покусаев, начальник отдела организации продаж управления розничных операций банка «Возрождение». — Только за последние три года в рамках программы ипотечного кредитования, проводимой банком совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), несколько раз снижалась процентная ставка — с 18 до 14% годовых, в следующем году возможно ожидать снижения процентной ставки до 12%. Но, к сожалению, на ранее выданных кредитах снижение ставок никак не отражалось. Кроме того, к нам в банк неоднократно обращались клиенты, в том числе из других банков, по поводу переоформления кредитов из одной валюты в другую, и мы видим, что эти вопросы также можно решить путем перекредитования ранее выданных кредитов». И это далеко не все «случаи из жизни». Вопрос о перекредитовании может возникнуть, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую. Или если у него вырос личный доход, позволяющий получить кредит на более выгодных условиях. Пока просьбы клиентов в основном остаются без ответа. Дело и в нежелании банкиров терять часть доходов, и в чисто технических проблемах. Даже желание заемщика поменять купленную в кредит квартиру на лучшую за счет перекредитования в своем же банке не всегда выполнимо. «На сегодняшний день для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов, — признается Эльмира Арифуллина, зампредправления «Городского Клиентского» банка. — Кроме того, появляется проблема резервирования денег, поскольку придется выдавать «новый» кредит на погашение «старого». Открыт вопрос и с оптимальным способом «перезакладки» при рефинансировании кредита в другом банке. «На сегодня схема выглядит так: выдача «нового» кредита — погашение «старого» — снятие «старого» залога — регистрация «нового» залога», — перечисляет Янис Канестри, начальник управления ипотечного кредитования Росбанка. В этой цепочке также есть слабые места. Например, существуют обусловленные законодательством риски того, что в случае неплатежеспособности заемщика в момент проведения сделки новый банк не сможет выселить его из квартиры и получит убытки. Еще одним важным моментом является необходимость переоформления полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). «При смене банка -выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, — говорит Эльмира Арифуллина. — Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору. Дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 2% от ссудной задолженности». По словам Дмитрия Галкина, директора центра ипотечного кредитования БИН-банка, некоторые банки предоставляют кредиты для погашения существующих, но это скорее единичные случаи чрезвычайно завышенных ставок (получение кредита под 14—15% в долларах для погашения кредита со ставкой свыше 20%). «Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который помимо «объявленной» ставки перекредитования может ввести дополнительные единоразовые сборы (например за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т. д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т. д.), — говорит он. — Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования». По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. «В то же время при выдаче таких кредитов банки, возможно, будут брать разовую комиссию, — говорит Янис Канестри. — Также есть накладные расходы, связанные с заключением и регистрацией договора ипотеки (в Москве — 4300—4500 рублей). Таким образом, дополнительные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500—1000». То есть такая операция становиться рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1—2%. Программы рефинансирования ипотечных кредитов сейчас готовят «Возрождение» и Росбанк. Но главный сюрприз рынку готовит АИЖК. «В настоящее время идет процесс согласования с АИЖК схемы перекредитования ранее выданных ипотечных кредитов, — говорит Сергей Бессонов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. — Процентная ставка возможного перекредитования — 14% в рублях, в 2006 году предполагается снижение ставки до 12% в рублях. До конца 2005 года мы планируем технически отработать процедуру рефинансирования, а 2006 году начать перекредитование заемщиков в массовом порядке».