Государство намерено предложить банкам воспользоваться новым инструментом — ипотечными ценными бумагами, а риски по ним возьмет на себя АИЖК. В итоге наличие гарантий государства может сыграть в сторону удешевления кредитов на покупку жилых объектов.
Во вторник, 1 мая, вице-премьером Игорем Шуваловым было заявлено о появлении в скором времени нового финансового инструмента — безрисковой ипотечной ценной бумаги. По состоянию на сегодня предварительно пройдено согласование с Центробанком, который пошел навстречу. Выпуск таких бумаг будет организован в рамках пилотного проекта. Их основу составит первоклассная безрисковая ипотека.
По словам министра финансов Антона Силуанова, главное заключено в обеспечении надежности таких ценных бумаг, чтобы по ним было обеспечение в виде реальных квадратных метров.
Ипотечная ценная бумага представляет собой долговую бумагу банка, обеспечением которой служит ипотечный кредит. В других банках или фондах их приобретают, получая выплаты процентов из средств, поступающих по оплате кредитов. Благодаря выпуску ипотечных ценных бумаг, или секьюритизации, банки разгрузят свои балансы, а средства, получаемые ими после реализации ценных бумаг, направляются ими на новые кредиты.
Мысль о выпуске ипотечных ценных бумаг стала закономерным итогом обсуждения, проведенного между Минфином, ЦБ и АИЖК о дальнейших мерах, способных поддержать ипотечный рынок после того, как государственная программа субсидирования ставок будет завершена.
По мнению заместителя министра Минфина Алексея Моисеева, АИЖК разработало проект, ставящего целью оказание помощи небольшим банкам в секьютиризации ипотеки при задействовании капитала АИЖК. Условно такая бумага будет безрисковой и полностью отвечать концепции «Базеля», говорящей, что если банк имеет поддержку от государства, в данном случае в лице АИЖК, то регулятор даст оценку активу как менее рисковому. В частности, банкам не нужно будет думать о создании меньшего объема резервов по этим активам.
Суть указанной схемы сводится к тому, что со стороны агентства покупателям будут предоставляться ипотечные ценные бумаги и страховка — если наступит дефолт по кредитам, держатель бумаг получит от АИЖК возмещение по потерям.
Для рынка эти бумаги - не новы, просто сегодня из можно назвать улучшенной версией прежних ипотечных ценных бумаг, и сегодня выпускаемых банками в рамках секьюритизации. Просто теперь структура этих выпусков усложнена: они представлены несколькими траншами, выпуском бумаг занимаются различные ипотечные агенты, они недостандартизированы. В итоге инвесторам сложно понять отличия одного выпуска от другого. Сегодня же предложена наладить выпуск простой стандартизированной однотраншевой бумаги с баланса одного ипотечного агента, которым будет дочерняя компания АИЖК.
По мнению первого заместителя председателя Банка жилищного финансирования Игоря Жигунова, важный плюс этой бумаги заключается в возможности расширить доступ для первичных кредиторов — банков к дешевому фондированию, в результате чего для заемщиков будут снижены ставки по кредитам. О необходимости снижения ипотечных недавно еще раз высказывался глава России.
По словам представителя пресс-службы АИЖК, разговор о том, что покрытие АИЖК неисполненных обязательств является распределением средств бюджета, неправильно. Дело в том, что, при выдаче поручительства, АИЖК берет на себя обязательства по выплате средств при дефолте по облигациям, после чего в итоге на предмет залога может быть обращено взыскание с выручением денежных средств от продажи недвижимости.
При этом технически не представляется возможным, чтобы вырученные от реализации залогового имущества средства, оказались в меньшем объеме, нежели средства, потраченные АИЖК. Например, закон об ипотечных ценных бумагах содержит требование о соотношении кредита и залога не выше 80%. Это следует понимать так, что в любом случае по всем обязательствам будет покрытие после того, как на предмет залога обратят взыскание.
По словам вице-президента АРБ России Олега Иванова, схема, используемая АИЖК, по смыслу тот же повтор схемы, применявшейся Управлением жилищного кредитования в Америке, но без гарантий по каждому отдельному кредиту. Но чтобы у нас не было повтора истории 2008 года в США, и не рухнули цены на недвижимость, снижение не должно быть более 20–30%.
Как считает Жигунов, риск, принимаемый на себя АИЖК при возможном снижении цен на недвижимость, не так и велик. Ведь с одной стороны, риски ведут к снижению соотношения между залогом и кредитом, о которых ранее было сказано. А с другой, банки, оценивая залог, с самого начала подходят к оценке с большей консервативностью и, как правило, могут снизить стоимость еще на 10–15% от текущих цен на рынке.
Но тут важно понимать, что ипотечные ценные бумаги являются долгосрочным продуктом, и делать прогноз на длительный срок по ситуации на рынке недвижимости и в макроэкономике, проблематично, поэтому риски будут всегда, в той или иной степени.
В прошлом году произошло сокращение количества банков, выступающих с предложениями новых ипотечных жилищных кредитов
К 1 января т.г., по данным ЦБ, выдача ипотечных кредитов в общем осуществлялась в 559 банках. Но реально получение кредита было доступно только в 433 из них. В остальных попросту продолжается обслуживание ранее выданных займов. За год отмечено сокращение доли банков, в которых действительно можно стать обладателем нового кредита на покупку жилья с 85 до 77% из банков, выдающих ипотеку.
Высокие ставки по кредитам и падение доходов населения стимулировали падение объема предоставляемых вновь кредитов. В 2015 году банки выдали порядка 700 тыс. кредитов на жильё (на 30% меньше, чем в 2014 году), их суммарный объем составил 1161,7 млрд руб.
