Внимание к ипотеке у тех, кто надеется решить квартирный вопрос, не ослабевает. Недавно в прессе появилась новая тема обратная ипотека . Люди кинулись читать с надеждой: а вдруг эта фишка им поможет? Мы решили выяснить, что по этому поводу думает специалист Ирина Радченко, Президент Группы компаний Лаурел , Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН).
- Сразу скажу, что так называемая обратная ипотека не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что наше государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь своих стариков, пытается переложить на самих пенсионеров заботу об обеспечении их старости. Принимая такой закон, власть может лишить своих престарелых граждан последнего, что у них есть - своих собственных квартир. И пусть формально квартира как бы останется в собственности гражданина, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог. Но если ипотечный заемщик, выплачивая каждый месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в обратную ипотеку , с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка. Поставил ли себя г-н Починок, ратующий за принятие этого закона, на место пенсионера, у которого каждый месяц, выдавая очередную надбавку к пенсии, банковский клерк будет спрашивать о здоровье, а между строк будет звучать: Когда же ты, наконец..? . И самое печальное, что пенсионер ничего уже не изменит, и вряд ли ощущение того, что кто-то ждет не дождется твоей смерти, продлит его дни. Уверена, что Починок уже давно обеспечил себе старость и очень сомневаюсь, что его законодательная инициатива с обратной ипотекой продиктована действительно заботой о стариках, а не желанием попиарить себя на этой теме. Я считаю позором для страны, имеющей самый большой золотовалютный запас, иметь пенсионеров, большинство из которых влачит жалкое существование. И жилье у них, кстати, соответствующее, в нем годами не делался ремонт, а это означает, что и ликвидность его будет вызывать большое сомнение.
- Но если закон будет принят?- Предположим, что закон принят. Как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти его клиента , например, лет через десять эта квартира будет стоить этих денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем более, что к тому времени это жилье скорее всего еще больше обветшает и морально устареет. Идем дальше: банк не благотворительная организация и должен зарабатывать прибыль для своих акционеров, а это значит, что процент за пользование таким последним в жизни кредитом будет гораздо выше расценок на и без того не дешевые потребительские кредиты. Теперь, для того, чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок. Для этого, скорее всего, обязательной процедурой будет медэкспертиза. Если вы, например, ипотечный заемщик, то в интересах страховой компании вы должны жить максимально долго и при этом желательно также долго оставались трудоспособным. При обратной ипотеке вам назовут другой диагноз сколько вам осталось . Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм. Не забудем еще вычесть сопутствующие расходы банка, которые также будет оплачивать пенсионер: расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры от пожара и затоплений, страхование титула собственности, курьерскую службу доставки денег, если пенсионеру будет затруднительно ежемесячно ездить в банк за деньгами и т.д. и т.п. Собственно этой формулы будет достаточно для того, чтобы прикинуть, а стоит ли овчинка выделки ? И при всем при этом надо сделать очень большое допущение, что у российских коммерческих банков есть в наличии свободные деньги для подобного рода долгоиграющих экспериментов с неизвестным концом . У нас-то в стране и для более прогнозируемой и гораздо менее рискованной классической ипотеки недостаточно денег каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках капитала.
- Зачем же тогда огород городить? Или обратная ипотека кому-то выгодна?- Зачем она нужна г-ну Починку, читайте выше. Очень сомневаюсь, что банковские специалисты даже в отдаленной перспективе будут рассматривать обратную ипотеку серьезно. Слишком много не прогнозируемых рисков, в том числе и связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на невменяемости своих родственников в момент подписания кредитного договора .
У пожилых одиноких граждан, имеющих недвижимость, и при существующем законодательстве есть право выбора. Пенсионер заключает договор пожизненной ренты с любым физическим или юридическим лицом и получает оговоренную в договоре сумму или набор услуг (ежемесячно, ежеквартально и т.д. - по своему усмотрению). Таких специализирующихся агентств достаточно в любом городе. Риски при обращении к ним, кстати, те же, что и при обратной ипотеке - никто не даст гарантии, что банк не разорится или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам. Второй вариант предлагает государство в лице, например, в Москве Жилсоцгарантии. Эта государственная контора ежемесячно выплачивает фиксированную сумму в зависимости от метража квартиры по тому же договору пожизненного найма. Плюс к этому пенсионеру могут предложить переехать в весьма комфортабельный Дом для престарелых с полным обеспечением.Основной упор, который делается в публикациях в пользу обратной ипотеки , что квартира не переходит в собственность банка, а лишь отдается ему в залог. И это, якобы, дает больше прав пенсионеру. Хотелось бы спросить г-на Починка: знает ли он о том, что снятие обременения, то есть залога на квартиру, и расторжение договора пожизненной ренты при разногласиях сторон совершаются только в судебном порядке и одинаковы по трудозатратам и стоимости адвокатских услуг? О каких дополнительных гарантиях идет речь?
Так есть ли хотя бы один плюс от всей этой шумихи в прессе и на телевидении по поводу обратной ипотеки ? На мой взгляд, один есть, хотя и не очевидный. Дети и ближайшие родственники будут более внимательны и заботливы к одиноким старикам, у которых будет выбор завещать квартиру родственникам или оставить своим потомкам на память о себе несколько фотографий из Парижа или с экзотических островов. Но о тех, кто может позволить себе делать такой выбор, законодательство уже давно позаботилось и создало все инструменты.