Весенняя печаль и смирение риэлторов, связанные со стагнацией рынка, теперь уже полностью развеялись – такого роста цен, как этим летом и осенью, не наблюдалось с 2002 года. Сбываются прогнозы о том, что ипотека спасет рынок. Многие риэлторы, долгие годы выступавшие бесплатными рекламными агентами ипотечных программ, начинают собирать плоды своих трудов. Количество ипотечных сделок растет в геометрической прогрессии, увеличиваясь каждый год вдвое, и, по мнению ряда аналитиков, оказывает на рост цен московской недвижимости едва ли не большее влияние, чем стремящаяся ввысь цена на нефть.
Плоды пропаганды
То, что ипотека вошла в следующую стадию развития, в которой к ней уже можно отнести слово если не "массовая", то "заметная", доказывает и факт, что даже по самым пессимистичным прогнозам в этом году российские заемщики получат в кредит под залог квартиры свыше $2 млрд, причем ровно половину этих денег - $1 млрд - в Москве. Объем рынка приблизительно оценивается в $8-10 млрд, так что количество сделок по ипотеке занимает 10-15% от всего рынка – уже весьма значимую долю. Эти данные подтверждают и представители крупнейших агентств по недвижимости – "Миэль", МИАН, "Инком", "Бест", - и даже работающие лишь на первичном рынке.
Отдельные компании, такие как "Лаурел", занимающиеся ипотекой уже больше 8 лет, довели число сделок с привлечением кредитов в своей работе этой осенью до 90%. На первичке есть тоже свои "стахановцы" - ПИК говорит о 20%. Другие застройщики могут похвастаться лишь 1,5-2% ипотеки от числа их сделок.
Но что показательно, практически все говорят о двукратном росте ипотечных сделок по сравнению с 2004 годом.
Заметил рост числа сделок и главный оператор этого рынка – АИЖК, отреагировавший на это явление намерением снизить процентную ставку по кредитам до 12%. Это, безусловно, окажет серьезное влияние на рынок, поскольку программы АИЖК являются весьма важным ориентиром для других банковских учреждений. Кстати, на рынке по сравнению с прошлым годом весьма серьезно изменилась расстановка сил. Если в прошлом году зарубежные банки выдали больше кредитов, чем российские, то в нынешнем - с выходом на рынок тяжелой артиллерии в виде ВТБ - ситуация изменилась в пользу отечественных банкиров, которые были более активными. Похоже, удвоение рынка – практически их заслуга. Ипотека перестала быть "виртуальной услугой", она обретает плоть и кровь, причем кровь в виде денег наполовину российская, что не может не радовать.
Новостройки – вторая очередь ипотеки
Однако фактически вне ипотечного влияния остались два весьма "денежных", но по-прежнему "непрозрачных" сектора рынка недвижимости - новостройки и загородное жилье. Некоторые застройщики, активно сотрудничающие с банками и обеспечивающие особые условия заемщикам этих банков на своих объектах, смогли продавать в кредит более 30% отдельных объектов, но в целом по рынку доля кредитования новостроек не превышает 5%. А между тем риэлторы отмечают возросший осенью спрос именно на первичном рынке. Торговцы недвижимостью часто жалуются, что далеко не всегда могут объяснить клиенту, почему эту новостройку нельзя купить в кредит. В этом сегменте очень заметны усилия Сбербанка и "Райффайзенбанка", которые выдают на новостройки около 30-40% своих кредитов. Большой проблемой, как ни странно, стал закон о долевом строительстве, который вызвал к жизни большое количество новых "серых" схем, неприемлемых для банкиров.
С загородным строительством еще хуже – кредитуется максимум 1% от всех сделок, с массой условий и преимущественно в коттеджных поселках. Заметными игроками там стали Сбербанк и "Городской ипотечный банк".
Прогноз благоприятный, но с ложкой дегтя
Аналитики сходятся в том, что снижение кредитных ставок подстегнет средний класс улучшать свои жилищные условия, в чем нуждается 50-70% всего населения России. Однако снижение ставок станет и своего рода ложкой дегтя в ценовой гонке – повышение спроса еще больше поднимет цены на недвижимость. Проще говоря, потребителю, покупающему однокомнатную квартиру в Москве, все равно приобретение обойдется в $120-140 тыс. (с учетом платежей по кредитам), но банку достанется из этой суммы меньше, а риэлтору - больше. Вряд ли такое развитие событий устроит банкиров, и риэлторы, видимо, будут вынуждены делиться.
На рынок серьезно будет влиять и психологический фактор - ощущение граждан, связанное с ростом доходов. Если граждане будут считать, что их доходы растут, то они будут более активно тратить деньги и более активно брать кредиты, в том числе и ипотечные. Судя по буму потребительского кредитования в Москве, пока граждане на витке благоприятных ожиданий своих будущих доходов.
Сейчас в России выдается порядка 30-40 тыс. ипотечных кредитов в год. В официальных правительственных программах ставится совсем другая планка — 1 млн кредитов к 2010 году в общей сложности на сумму 415 млрд рублей. В 2004 году было выдано в кредит на жилье 20 млрд рублей, в 2005-м, по прогнозам аналитиков, эта цифра составит около 40-45 млрд рублей. Считаем – рост за пять лет должен составить около 1000%. То есть каждый год, чтобы выполнить программу, рынок должен расти в 1,5-2 раза. На фоне показателей последних двух лет эта программа выглядит вполне реалистично. Осталось подкрепить намерения действиями, то есть реальным выпуском ипотечных облигаций и улучшением условий кредитования вкупе с серьезным контролем рынка. Однако в нашей бочке меда есть и ложка дегтя: аналитики всерьез опасаются, что ипотечный рынок в будущем году окажется не готов удовлетворить весь объем спроса со стороны граждан.
