Сделать жилье доступным для петербуржцев сможет не только ипотека, но и увеличение объемов строительства, а также снижение его себестоимости.
В ближайшее время одним из приоритетов в работе Правительства РФ станет решение вопроса о доступности жилья. Ставка делается на ипотечное кредитование, которое пока что не стало массовым из-за низкого уровня доходов населения, состояния экономики и высокой инфляции, а также из-за отсутствия необходимой правовой базы. Число выданных ипотечных кредитов к 2010 году должно составить не менее 1 млн, тогда как в 2005-м таких кредитов было выделено около 40 тыс. Однако специалисты, в том числе президент Профессионального союза инженеров-сметчиков П. Горячкин, считают, что не только кредитование улучшит жилищные условия миллионов россиян. Нужно увеличивать объемы строительства, а главное, снижать его себестоимость.
Факторы - против
По данным Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, себестоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге составляет $485 (13600 руб.), а его стоимость на «первичном» рынке уже достигает $1070. Причем статистика себестоимости необъективна, поскольку не опирается на проверенные данные, как следствие - недооценка реальной себестоимости доходит до значительных величин.
В соответствии с общемировой практикой многоквартирного строительства разница между себестоимостью и конечной ценой должна колебаться между 12 и 14 %. В Санкт-Петербурге доходность рынка на уровне 16 - 20 %, а по вновь начинаемым объектам - 10 - 12 %.
На размер себестоимости влияют несколько факторов. Рост цен на строительные материалы, доля которых в себестоимости строительства составляет 55 - 68 %. За 2004 год стоимость стройматериалов в среднем выросла на 17,2 % (в том числе, например, арматура подорожала почти на 90 %).
Низкий уровень организации строительного процесса, а в результате брак и простои увеличивают себестоимость на 10 - 12 %. Изменения в проекте, ошибки в проектировании добавляют еще 4 - 8 %. К другим неблагоприятным факторам также можно отнести частую смену подрядчиков, завышение объемов выполненных работ, консервирование строительства (плюс 10 %), наличие бартера в расчетных операциях. Нельзя не назвать длительный этап согласования и коррупцию на этом этапе (отсутствие «прозрачных» цен на тарифы), а также несовершенство законодательства и многое другое. В конце концов при увеличении спроса на жилье застройщики просто безосновательно завышают цены, что уже общеизвестно.
Ориентир определен
Конечно же, нам поможет ипотека. Но если при увеличении объемов кредитования не увеличить объемы строительства, цены все равно неизбежно вырастут. Объемы жилищного строительства пока недостаточны. В 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. м жилья.
В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн кв. м, что примерно соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. м к 2010 году потребует расширения строительных мощностей на 36 %.
При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60 - 70 %. Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. А для того чтобы производить необходимые квадратные метры, надо снижать себестоимость строительства.
По самым оптимистическим оценкам экспертов, при условии обязательного проведения комплексных реформ реальные цены на жилье (за вычетом инфляции) увеличатся в 2010 году в 1,6 раза по сравнению с 2003 годом. Причем в основном рост цен должен прийтись на период 2004 - 2006 годов (в 1,45 раза по сравнению с 2003-м). Начиная с 2007 года, по мере роста объемов жилищного строительства должна происходит стабилизация реальных цен на жилье.
