Последний квартал начался замечательно: россияне получили возможность брать в банках долгосрочные кредиты на приобретение жилья на более доступных условиях, чем раньше. Дело в том, что с 1 октября приказом генерального директора федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (100% акций АИЖК принадлежит государству) введены изменения и дополнения в "Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов".
В нашем городе такие крупные банки, как Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Национальный резервный банк, Райффайзенбанк, развивают собственные схемы ипотечного кредитования независимо от АИЖК. В то же время Санкт-Петербургское ипотечное агентство (100% акций принадлежит городу) совместно с рядом банков, страховых и оценочных компаний реализуют Городскую программу ипотечного кредитования в соответствии со стандартами АИЖК. Сегодня мы постараемся определить те стандарты, по которым банки-участники программы выдают кредиты.
В связи с нововведениями АИЖК практически каждый россиянин может получить заем на покупку жилья. Главное условие - гражданин должен предоставить в залог любую годную для проживания недвижимость (имеющуюся или приобретаемую) и рассчитаться за кредит до 75-летнего юбилея.
Если заемщик готов из личных сбережений оплатить 30% стоимости приобретаемого жилья, он может получить кредит в рублях под 14% годовых на срок до 30 лет. При этом он может переоформить кредит, если АИЖК уменьшит ставку по кредиту, и может погасить кредит досрочно без штрафов.
Сумма кредита зависит от совокупного дохода семьи, который по-прежнему требует документального подтверждения. Однако теперь требования значительно либеральнее. Например, доходы можно подтвердить справкой, заверенной работодателем.
Сумма вашего будущего кредита в долларах примерно равна совокупному доходу семьи в рублях за месяц. Иными словами, вы можете получить кредит в 30 тыс. долл., если всей семьей зарабатываете 30 тыс. рублей в месяц.
Почему все-таки количество ипотечных кредитов, выданных по всем вместе взятым схемам (банковским и федеральным) в стране и Петербурге, смехотворно мало? На этот и другие вопросы отвечает директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.
"Россияне еще боятся жить в долг..."
- Ипотека развивается медленно, во-первых, потому, что мало информации. Для многих людей слова "ипотечное кредитование" - просто модный набор звуков, который ни с чем не ассоциируется. Во-вторых, россияне еще боятся жить в долг (рудимент советской эпохи), и уже боятся банки - вернее, боятся, что банк откажет или обманет.
- А может быть, все дело в высоких процентных ставках по кредитам?
- Процентная ставка - это, конечно, тормоз, но она не может быть меньше инфляции, т. е. она зависит не от жадности банков, а от экономического положения в стране.
Субсидировать процентную ставку государство теоретически может, но практически - очень сложно. К тому же субсидировать первоначальный взнос для бюджета менее затратно, чем процентную ставку, поэтому первое встречается чаще, чем второе.
Вместе с тем я считаю, что сегодня каждый практичный человек должен брать кредит и покупать квартиру, вместо того чтобы платить за съемное жилье. Почему? Потому, что ежемесячные платежи за съем чужой квартиры соразмерны, если не равны ежемесячным платежам по кредиту за свою Собственную квартиру.
Судите сами, сегодня в Петербурге кредит чаще всего составляет 30 тыс. долл. при сроке займа в 15 лет, ежемесячный платеж составляет 13000 руб. (менее 15% от заработка в 1000 долл.)
Короче говоря, или ты берешь кредит и через 5-10 лет имеешь собственное жилье, либо снимаешь квартиру и через 5-10 лет по-прежнему не имеешь ничего.
- Каков сегодня среднестатистический заемщик?
- Заемщики сегодня очень разные. Много молодых семейных пар, которые понимают, что лучше взять кредит и купить жилье, чем 5-6 лет жить, допустим, с родителями и складывать деньги в кубышку. Тем более что за это время деньги могут обесцениться от инфляции, жилье - подорожать до недоступных пределов и т. д.
Много и вполне состоятельных заемщиков, допустим, предпринимателей, которые считают, что более правильно взять кредит, чем изымать деньги из бизнеса...
Есть заемщики и среди очередников, у которых недостаточно собственных средств и которым город помогает субсидиями на первый взнос.
Кредиты, которые выдаются в рамках городской ипотечной программы, чаще всего в 30-50 тыс. долл. (в рублевом эквиваленте). При этом совокупные доходы семьи заемщика, как правило, составляют 25-40 тыс. рублей.
Что касается возраста заемщика, то это в основном 30-45-летние люди, которые хотят решать и решают свои проблемы.
- В чем вы видите преимущества Городской программы ипотечного кредитования?
- Если говорить в целом о Городской программе, то я думаю, что после изменения стандартов, во-первых, потенциальные заемщики перестанут бояться банки, вернее, их требований. Во-вторых, количество отказов со стороны банков сократится и не будет превышать 10% от общего числа заявок (раньше оно доходило до 30-40%).
Если говорить о преимуществах Городской программы, то одно из них - кредит выдается в рублях, а не в валюте. Что касается меня, то я бы не взял кредит в иностранной валюте больше, чем на один месяц, даже и под 11% годовых. Во-вторых, предмет залога в рамках нашей программы - любое пригодное для жизни жилье: квартира в хрущевке, в корабле, в старом фонде без капитального ремонта и т. д. (Кстати, кредит под залог договора долевого участия не выдается, но это естественно, поскольку нет недвижимости, которая может послужить залогом.)
В-третьих, весьма либеральные требования к документам, подтверждающим доход. Причем АИЖК изменило подход к этому вопросу не потому, что решило рискнуть, а вполне обоснованно: опыт ипотеки в других странах показывает, что невозвраты ипотечных кредитов крайне редки и что главное - не доход заемщика, а качественный залог.
- Каков механизм работы АИЖК с региональными операторами, в частности с Санкт-Петербургским ипотечным агентством?
- АИЖК, во-первых, разрабатывает единые стандарты выдачи ипотечных кредитов, которыми пользуются все региональные операторы (в том числе Санкт-Петербургское ипотечное агентство) и банки, которые с ними работают. Одновременно АИЖК привлекает средства с финансовых рынков (размещает облигации под гарантии правительства РФ) и использует эти средства для выкупа кредитов у региональных операторов. Последние, в свою очередь, выкупают кредиты у банков, которые кредитуют население. Если очень упростить, то АИЖК пополняет ресурсы региональных операторов, а те - ресурсы банков.
- Кто и где в этой цепочке наживается на заемщике?
- Никто и нигде. Банки, естественно, зарабатывают на этапе выдачи кредита заемщику: средний тариф составляет от 300 до 500 долл. за оформление одного кредита. Дальше Санкт-Петербургское агентство выкупает кредит у банка по номиналу и по номиналу же продает его АИЖК. Поскольку агентство осуществляет функцию обслуживания кредита и несет часть рисков, то АИЖК ежемесячно перечисляет ему часть от процентной ставки по кредиту.
Могу добавить, что Агентство фактически привлекает на территорию Санкт-Петербурга значительную часть внебюджетных средств, или, проще говоря, получает деньги из Москвы и через банки перераспределяет их среди населения, которое хочет улучшить свои жилищные условия.
P. S. В рамках Городской программы ипотечного кредитования работают Санкт-Петербургское ипотечное агентство и ряд других финансовых институтов, среди которых банк "Александровский", Витабанк, Санкт-Петербургский индустриальный акционерный банк, Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития, банк "Российский капитал", банк "Санкт-Петербург", Военно-страховая компания, Страховая группа "Спасские ворота", Государственная страховая компания "Югория" и др.
