Банк России намерен приступить к существенному сокращению возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость посредством закрытых паевых фондов для инвесторов. Как считает ЦБ, риски вложения в эти объекты очень высокие. По мнению представителей управляющих компаний, благодаря дополнительным требованиям к этим фондам неквалифицированные инвесторы будут более защищены, однако, если ЗПИФы будут быстро переформатированы или ликвидированы, это может стать причиной значительных потерь пайщиков.
По словам директора департамента коллективных инвестиций и доверительного управления ЦБ Филиппа Габунии, известно о подготовке Банком России к публикации новой версии положения, которым предполагается урегулировать состав и структуру активов ПИФов. Понятно, что никто не намерен сдерживать креатив управляющих по части разработки продукта для квалифицированных инвесторов, но для неквалифицированных определенные риски будут отсечены.
Инвесторы московских бизнес-центров по-своему отреагировали на кризисные явления. По итогам года в столице предполагается сдача до 850 тыс. кв. м площадей под офисы — это почти в 1,5 раза меньше показателя прошлого года. В то же время объем свободных помещений - 2,95 млн кв2 – а это уже исторический максимум.
Самый спорный момент - инвестирование в коммерческую недвижимость посредством закрытых паевых фондов (ЗПИФы). По словам представителя Банка России, мы руководствуемся тем, что неквалифицированные инвесторы не могут взять на себя высокие риски, в частности, по строительству или эксплуатации коммерческой недвижимости и тем более с правом аренды, которое может быть прекращено в любую минуту.
По признаниям ЦБ, что торговые или офисные центры, имеющие огромное количество системных арендаторов и хороший денежный поток — отличный объект для инвестирования, но проблема в том, что на уровне регулирования разграничение вложений в такой центр становится проблематичным. По словам Габунии, хватит одного случая, когда кто-то лишится своих денег, и поднимется волна скандала и паники, тут достаточно вспомнить заемщиков по валютной ипотеке.
С рисками рынок коммерческой недвижимости становится более подвержен влиянию кризиса. По словам старшего аналитика рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Максима Плешкова, спад ликвидности коммерческой недвижимости всегда явление более резкое, чего не скажешь о жилой, а восстановление цен и спроса на нее – процесс длительный.
Поведение россиян, у которых есть право на накопительную часть пенсии претерпело изменения в связи с крахом 7-ми НПФ из группы Анатолия Мотылева, продолжающейся расчисткой банковского сектора и кризисом в экономике. Согласно статистике Пенсионного фонда России, в последние месяцы продолжается рост числа и доли граждан, настроенных на возврат своих средств из НПФ в государственное управление.
Но если будут резко изменены правила игры для неквалифицированных инвесторов, это может стать причиной их потерь. Компаниям придется или заняться переформатированием фондов, или их закрытием. Сегодня рынок находится в вялотекущем состоянии, продажа объектов крайне проблематична. Пайщики также подвергаются риску получить убытки. Также опасения связаны и с коротким переходным периодом, за который становится невозможным проведение всех сделок по переформатированию фондов, а это также вызовет потери для пайщиков.
Управляющие компании разработали свои предложения по тому, как можно изменить регулирование. Рядом компаний, располагающими ЗПИФами недвижимости, создана рабочая группа, более того, они обратились к регулятору с просьбой о пересмотре ограничений по части вложений физических лиц в объекты коммерческой недвижимости. По словам директора отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексея Новикова, благодаря разработанным предложениям, были бы сняты риски с неквалифицированных инвесторов при приобретении ими паев в фондах коммерческой недвижимости. Предложениями вводятся четыре группы требований: к УК, пайщикам (в отношении минимального объема вложений – это, в свою очередь, ограничит участие инвесторов, имеющих небольшой доход), оценщикам недвижимости и к самим этим объектам. По мнению генерального директора компании "Велес Траст" Екатерины Черных, дополнительная защита интересов пайщиков обеспечивается фондами одного объекта, особенно если в инвестиционной декларации фонда будет присутствовать запрет на реализацию этого объекта, а также на вложения в другие активы. Впрочем, по признаниям некоторых членов рабочей группы, создание системы требований, исключающей риски для пайщиков, крайне осложнено. Требование обязательной арендной составляющей для недвижимости коммерческого характера не гарантирует защиту инвесторам: объект может быть сдан в аренду за рубль, и с формальной точки зрения правила не нарушатся.
Предложения участников рынка рассмотрит Центробанк. И если судить по заявлению Габунии, регулятор не исключает, что обсуждаемые ограничения будут смягчены.
