Русская ипотека на перепутье

7 ноября 2007
Газпромбанк, Городской Ипотечный Банк, МДМ-Банк, Москоммерцбанк, СКБ-Банк, Ипотека

Мировой кризис ликвидности продолжает влиять на российский кредитный рынок. Пессимистичный прогноз крах или радикальное сворачивание ипотечного кредитования. Оптимисты полагают, что американская волна нас не затронет. Истина, вероятно, лежит посередине: ландшафт отечественной ипотеки не взорвется, но изменится, об этом сообщает журнал Белая полоса .

Первые дни после известий об обвале американского ипотечного рынка были окрашены в темные тона. Городской ипотечный банк (ГИБ) - дочка Morgan Stanley стал первым российским банком, объявившем об отказе от секьюритизации ипотечных кредитов. Один из крупнейших игроков этого рынка откровенно заявил о том, что на западных рынках длинные деньги существенно подорожают - на 2-3 процентных пункта (Libor + 3,5%), что автоматически делает их слишком дорогими для ипотеки. И это не предел. В США и Британии продолжается волна финансовых потрясений, в Австралии появились слухи о возможных банкротствах ипотечных банков этой страны. Эксперты говорят о возможности второй волны кризиса, вызванной паническим настроением вкладчиков и миноритарных акционеров многих западных банков.

Быть или не быть?

На российском рынке первая волна отразилась существенно: многие кредитные учреждения испытывают дефицит денег, так как вынуждены отказаться от заведомо провальных попыток провести заимствования или секьюритизацию на западных рынках. А вкупе с предстоящими погашениями долгов ипотека становится для них головной болью. По словам зампредправления СКБ-банка Александра Кудрявцева, кризис сделал иностранных инвесторов более осторожными и не торопится вкладывать средства в российскую экономику. Соответственно, изменились и настроения. Агентство Fitch констатировало, что российские банки в целом остаются уязвимыми в случае проблем с ликвидностью , а Standard Poor s отметило, что эти проблемы могут повториться. Обеспокоенность внешними долгами российских банков (самые длинные из них связаны именно с привлечением средств под ипотеку ) выразило и руководство Центробанка России.

В ряде банков началось закручивание гаек в отношении ипотеки. Апофеозом стал слух о том, что Москоммерцбанк остановил выдачу ипотечных кредитов и повысил процентную ставку. Неутешительный прогноз дал предправления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин, который заявил, что рост ставок по ипотеке в ближайшее время неизбежен. По его словам, маленькие банки и те, что увлеклись займами на внешних рынках, испытают период неустойчивости.

Свою лепту в волну пессимизма внес и президент ГИБ Николай Шитов, чей прогноз о том, что более трети российских банков попросту прекратят ипотечное кредитование, вызвал оживленную реакцию на рынке.

Наш ответ Чемберлену

С недавнего времени у пессимистов появились авторитетные оппоненты. Например, аналитики МДМ-банка заявили, что нет оснований говорить о высоких рисках дефолта , поскольку объем внешних заимствований все же не является критичным для банковской системы.

О своем несогласии с пессимистами заявил и президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. По его мнению, только при стечении самых критичных обстоятельств есть риск, что треть банков прекратят кредитовать ипотеку. И то речь будет идти о малых банках, в то время как основные объемы в этом сегменте обеспечивают три столпа российского банкинга - Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк.

Нет линейной зависимости между американским ипотечным кризисом и ситуацией на российском рынке ипотечного кредитования, - утверждает Тосунян. - У нас совершенно иные условия, совершенно другая цена денег и перспективы роста. Уверен, что перед российской ипотекой по-прежнему открыты хорошие перспективы. А тема кризиса во многом попросту конъюнктурно и используется рядом банков как информационный повод для выстраивания новых стратегий в этой области .

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, который был разработчиком существующего российского законодательства по ипотеке, также уверен, что кризис не касается России в полной мере. Американские проблемы с ликвидностью во многом связаны с тем, что в США существует многоступенчатая системы выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, - сказал B FM Грачев. В результате сумма выпущенных там вторичных и третичных бумаг оказывается больше стоимости обеспечения. Получается пирамида , которая может потерять устойчивость. На нашем рынке ситуация обратная: стоимость ипотечных закладных пока много выше суммы проведенных под них заимствований. Поэтому мы можем испытать только опосредованное влияние кризиса в виде удорожания финансовых ресурсов в целом. А о крахе ипотечного банкинга в России говорить не приходится .

Не приходится и не будем

Собственно, участники рынка об этом ныне и не говорят. На прошедшей в конце минувшей недели конференции Ипотека как самый перспективный банковский бизнес в России царили настроения, которые в официозных сводках обозначают как атмосфера сдержанного оптимизма . А в кулуарах отеля Swessotel Красные Холмы участники конференции больше говорили о новых стратегиях, нежели об опасениях.

Последние публичные участников рынка также прибавили оптимизма. Одним из первых стала акция, объявленная брокерской ипотечной компанией Фосборн Хоум . Компания заявила, что вкупе с партнерами Инвестсбербанком и банком ICICI готова обеспечить ссуду всем, кому откажут в других банках. И хотя многие назвали этот демарш скорее пиаровской, нежели деловой акцией, свое действие по воссозданию конструктивной атмосферы он возымел.

Тот же ГИБ, несмотря на пессимистичные прогнозы, объявил о снижении ипотечных ставок до 11% - с 13,5% в рублях и 12,5% в долларах. Московский кредитный банк упал на 0,5-2%. Кредит Европа Банк снизил на 1% ипотечные ставки для клиентов своего основного партнера - Национального бюро ипотечного кредитования. ДжиИ Мани Банк, ДельтаКредит и брокерская компания Кредитный и Финансовый Консультант отменили на осень комиссии за выдачу ипотечных кредитов.

Оптимизма добавляет и появление на рынке новых игроков. О старте нового проекта недавно заявила Альфа-групп: ее инвестиционное подразделение Alfa Capital Partners запускает ИпотекБанк на базе самарского Лептабанка. Неделю назад о начале ипотечного кредитования заявил Сведбанк дочка скандинавской Swedbank Group и ЕБРР. ХКФ Банк открыл ипотечный центр в Уфе, Автоградбанк в Набережных Челнах, банк Хлынов - в Кирове.

В поисках хорошего заемщика

По мнению гендиректора Интерфакс-ЦЭА Михаила Матовникова, проблемы на мировом рынке затормозят, но не остановят процесс снижения ставок. А Тосунян уверен, что ссылки на кризис - всего лишь повод для изменения рыночных стратегий того или иного участника рынка.

Не только пессимизм, но и оптимизм, демонстрируемый многими из этих участников, зачастую свидетельствует об определенных переменах. Сворачивать ипотеку мы не будем и формально все останется как было, - заявил B FM топ-менеджер одного из банков. Однако наш интерес определенно смещается в сторону более качественных и надежных заемщиков. Мы будем облегчать условия прежде всего им. И, судя по всему, во многих банках пойдут по этому же пути .

Некоторые наблюдатели полагают, что незаметные смещения акцентов уже начались. Вслед за подстегнутым конкуренцией массовым отказом банков от такого требования к заемщикам как первоначальный взнос, грядет новая тенденция: банки возвращаются к этой позиции не мытьем, так катаньем обеспечивая обладателям более толстых кошельков льготные условия. Кроме того, ожидается, что многие усилят акцент на кредитовании состоятельных клиентов на строительство или покупку коттеджа и элитных квартир или приобретение земли.

Берегись, ставки падают!

Последние новости ипотечного рынка подтверждают этот прогноз. Например, екатеринбургский Банк24. ру объявил о снижении ставок до 10-,25-10,75% годовых в рублях. Но при наличии первоначального взносе свыше 50%. РосЕвроБанк также изменил условия: ставка снижается в зависимости от размера первоначального взноса заемщика. Московский кредитный банк разворачивает программу кредитов на покупку земли. Газпромбанк поднял планку ипотечных ссуд до $2 млн., намереваясь стимулировать богатых клиентов. С этой же целью увеличен размер кредитов по загородной недвижимости с 70% до 80% от оценочной стоимости объекта. СБ Банк намерен активизировать свою ипотечную программу Загородный дом .

Впрочем, окончательное превращение в элитный продукт российской ипотеке не грозит и борьба за качественного заемщика не означает отказа банков от массовости. По нашим данным, среди общего числа заемщиков сегодня лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ, - отметил B FM гендиректор компании Фосборн Хоум Василий Белов. - 50% клиентов могут официально подтвердить лишь часть дохода, а 10% вообще имеют лишь справку в свободной форме. Мы полагаем, что в ближайшее время будет увеличиваться число заемщиков со смешанным подтверждением дохода - примерно до 60%. Соответственно, основной рост объема выдачи ипотечных ссуд должен произойти именно в данной категории . Это прежде всего средний класс, высокооплачиваемые специалисты. Так что, полагает Белов, в ближайшем будущем банки будут по-прежнему активно работать с различными категориями заемщиков.

Проблемы развития

Более глобальные проблемы развития отечественной ипотеки многие участники рынка видят не в кризисе, а в дефиците ее составляющих жилья и денег.

Для полноценного развития ипотеки в России недостаточны темпы строительства жилья, - отмечает вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко. Ссылаясь на данные Минрегиона, банкир заявил, что объем вводимого в эксплуатацию жилья не дает существенного прироста, поскольку примерно равен объему жилья, признаваемого ветхим и аварийным. А по темпам строительства уровня 1980-х годов Россия достигнет лишь к 2012 году. Этот дефицит, понятно, является проблемой далеко небанковской. Соответственно, и перспективы тут зависят от государственной стратегии в сфере жилищного строительства.

Вторая проблема - дефицит дешевых длинных денег, инспирированный мировым кризисом. Эксперты единодушны в оценках: вливания Центробанка, который рефинансирует коммерческие банки, стали позитивным фактором для стабилизации сегодняшние ситуации, но стратегическим ресурсом служить не могут: у ЦБ попросту нет такого количества денег. В итоге банкиры вновь посматривают на двух священных коров российских финансов Стабфонд и Пенсионный фонд. О возможностях их использования в банковской системе всерьез заговорили в прошлом году. Не исключено, что в ближайшее время тема вновь будет поднята на щит. Правда, скорее всего остро встанет вопрос о цене .

Придется быть честными?

Если использовать для рефинансирования ипотеки деньги ПФ, то придется быть честными с пенсионерами, - отмечает Иван Грачев. Понятно, чего захотят пенсионеры, - покрытия инфляции плюс хотя бы небольшой маржи. Это означает как минимум 12% годовых. Такая цена даже на фоне нынешних ставок международного межбанка слишком высока и либо неприемлема для ипотеки, либо ни о каком снижении ставок в будущем не может быть и речи . Сам Грачев предлагает в качестве альтернативы свой проект создания стройсберкасс, в котором на кредитование покупки жилья идут деньги вкладчиков. Однако даже сторонники этой схемы признают, что на ее развертывание в России потребует годы.


Автор: Ян Арт
Источник: www.whitestrip.ru
Новости по темеСтатьи по теме